20170710-广发证券-房地产行业跟踪_按揭贷利率加速上行_小周期景气度继续回落_12页_1mb

房地产行业总结

核心内容

整体成交情况

上周，全国房地产市场整体成交环比止升回落，一二线城市均出现下跌趋势，其中一线城市成交面积环比下跌42.2%，二线城市成交面积环比下跌6.6%。

• 一线城市：四大城市成交面积为52.9万方，环比下跌42.2%，同比跌幅收窄至27.7%。其中，广州跌幅显著，达到64.1%，而深圳为唯一环比上涨的城市。
• 二线城市：样本城市成交面积为255.8万方，环比小幅下跌，但同比跌幅有所收窄。除福州、宁波、苏州外，其余城市均环比上涨，其中济南、无锡、南昌涨幅最为显著。

分区域表现

• 环渤海区域：整体环比上涨，其中济南涨幅达63.9%，而北京和大连环比下跌。
• 长三角区域：整体环比止升回落，上海、宁波、苏州环比下跌，但无锡和南京涨幅明显，分别为30.2%和23.6%。
• 珠三角区域：整体环比继续大幅下跌，广州跌幅最为显著。
• 中部地区：环比继续上涨，南昌涨幅达20.4%。
• 其他地区：整体环比止升回跌，福州跌幅显著，而厦门和吉林继续上涨。

整体库存情况

• 全国11城市库存指数：环比止跌回升，但一二线城市表现分化，一线城市库存环比微升，二线城市库存环比下行。
• 去化周期：11个重点城市去化周期总体微幅下行。
• 政策影响：6月政策继续强调“因城施政，分类调控”，按揭贷利率继续上行，首套房利率从4.73%升至4.89%，二套房利率也小幅攀升。
• 市场表现：需求端调控持续，供给端缩量，导致40城市商品房成交同比降24%。

主要观点

• 市场趋势：房地产市场整体成交持续下行，小周期景气度继续回落。
• 政策调控：政策持续收紧，对市场估值和业绩形成压制，但龙头房企的中长期投资机会仍被看好。
• 投资建议：板块配置总体谨慎，建议关注龙头房企的中长期投资机会，业绩驱动是核心因素。

关键信息

• 按揭贷利率：首套房利率由5月的4.73%继续上行至4.89%，二套房利率也有所攀升。
• 成交量：一线城市成交量环比下跌42.2%，二线城市成交量环比下跌6.6%。
• 去化周期：11个重点城市去化周期总体微幅下行。
• 库存变化：一线城市库存环比微升，二线城市库存环比下行。
• 区域分化：不同区域表现差异显著，部分城市如济南、南昌、厦门等表现较好，而广州、福州等城市表现较差。

重点城市动态

• 北京：各区正建立专业化运营公司，推进保障房运营全覆盖。
• 上海：新增租赁住房地块，严格实施“只租不售”政策，同时加大住房供应。
• 南京：7月5日拍出11幅地块，其中六合G19地块触及最高限价，成为首宗认建保障性住房地块。
• 广州：将启动为期两个月的房地产市场秩序集中整治工作。
• 东莞：限购政策加码，非本市户籍居民需满足一定条件方可购房。
• 深圳：6月平均房价较5月微幅下滑，已连续九个月环比下跌。

公司动态

• 招商蛇口：收购上海汤臣所持天津汤臣100%股权，支付23.6亿元。
• 福星股份：债权转让及借款担保，涉及金额达11.02亿元。
• 华侨城A：回购注销限制性股票70万股，回购价格4.66元/股。
• 万科A：6月销售面积348.4万方，销售金额491.3亿元。
• 金地集团：6月签约面积89.8万方，签约金额185.9亿元，竞得15幅用地。
• 新华联：物业资产支持专项计划成立，募集资金净额5.57亿元。
• 其他公司：包括世茂股份、中南建设、宋都股份等均有相关公告和业绩数据。

投资评级

• 整体行业评级：持有
• 公司投资评级：
  • 万科A、招商蛇口、华侨城A、金地集团、荣盛发展、新城控股、建发股份、滨江集团、泰禾集团、中国国贸、深振业A、福星股份、鲁商置业、浙江广厦、广宇集团、合肥城建、海德股份等公司均被给予“买入”评级。
  • 新华联、苏宁环球、世联行、莱茵体育、广东明珠、海航投资、宋都股份等公司被给予“持有”或“持有”评级。

风险提示

• 政策风险：政策调控力度进一步加大，可能对市场造成更大压力。
• 市场风险：行业销售回落可能快于预期，影响整体市场表现。

投资建议

• 板块配置：总体谨慎，关注龙头房企的中长期投资机会。
• 关注重点：建议关注具有稳定业绩和较强市场地位的龙头房企，如万科A、招商蛇口等。