房地产行业：成交和土地市场景气度边际改善，按揭贷环境继续收紧-20191015-广发证券-30页_3mb
报告摘要
房地产行业总结
核心内容
2019年9月，房地产行业在政策环境、成交市场和土地市场等方面出现了一些边际改善迹象，但整体仍面临一定的调控压力和资金收紧趋势。
主要观点
政策环境
- 货币政策：央行维持稳健取向，未急于采取大规模降息和量化宽松措施，9月全面降准释放资金约9000亿元，为市场提供流动性支持。
- 地方政策：地方层面加强了对住房租赁市场的监管，21个省市开展专项整治，同时11个省市放宽落户政策，推动人口流入城市的人口市民化。
成交市场
- “金九”表现：全国35城商品房成交面积同比由负转正，环比上升，整体表现优于去年同期，中指院开盘去化率回升至70%。
- 分线表现：
- 一线城市继续走弱，成交面积同比下滑17.0%，降幅扩大。
- 二线城市表现突出，成交面积同比上升23.7%，涨幅扩大。
- 三四线城市有所改善，成交面积同比由负转正，上升1.9%。
- 推盘情况：各线城市推盘同比均下滑，其中一线城市下滑26.9%，三四线城市下滑32.5%。
- 库存与去化：26城商品房库存环比增长1.3%，去化周期上升至17.2个月；住宅库存环比增长3.1%，去化周期上升至9.4个月。
土地市场
- 整体回暖：300城宅地供需同比均回升至持平，单月供销比下降至1.27，流拍率有所回落。
- 分线表现：
- 一二线城市宅地市场热度较高，供需同比均上涨。
- 三四线城市宅地供需同比继续下滑，市场热度回落。
- 土地出让金：300城土地出让金同比上升17%，其中一线城市同比上升27%，二线城市上升28%，三四线城市上升1%。
关键信息
资金环境
- 房贷利率上涨：9月35重点城市首套房按揭贷利率环比上涨4bp，二套房上涨5bp，按揭贷环境继续收紧。
- 融资政策：融资政策的收紧使得资源向头部房企集中，提高其竞争优势，更应关注高周转能力突出的房企。
风险提示
- 政策调控力度进一步加大；
- 按揭贷利率持续上行；
- 行业库存抬升快于预期；
- 行业基本面超预期下行；
- 房地产税立法推进超预期。
重点公司估值和财务分析
| 股票简称 | 股票代码 | 货币 | 最新收盘价 | 最近报告日期 | 评级 | 合理价值（元/股） | EPS（元） | PE（x） | EV/EBITDA（x） | ROE（%） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 万科A | 000002.SZ | 人民币 | 27.12 | 2019/08/26 | 买入 | 39.60 | 3.56 | 7.79 | 6.82 | 19.9% |
| 招商蛇口 | 001979.SZ | 人民币 | 20.20 | 2019/03/19 | 买入 | 29.80 | 2.29 | 8.83 | 8.98 | 21.0% |
| 华夏幸福 | 600340.SH | 人民币 | 28.51 | 2019/08/18 | 买入 | 36.99 | 4.93 | 5.78 | 8.21 | 29.0% |
| 华发股份 | 600325.SH | 人民币 | 7.65 | 2019/09/09 | 买入 | 10.50 | 1.40 | 5.45 | 18.18 | 20.0% |
| 金科股份 | 000656.SZ | 人民币 | 7.18 | 2019/08/16 | 买入 | 7.26 | 0.97 | 7.42 | 17.69 | 18.8% |
| 融创中国 | 01918.HK | 港币 | 34.80 | 2019/09/06 | 买入 | 54.70 | 5.28 | 5.98 | 8.35 | 27.2% |
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分析师信息
- 乐加栋
- SAC执证号：S0260513090001
- 联系方式：021-60750620
- 邮箱：xingshen@gf.com.cn
- 郭镇
- SAC执证号：S0260514080003
- SFC CE No. BNN906
- 联系方式：010-59136622
- 邮箱：guoz@gf.com.cn
图表索引
- 图1：9月租赁住房市场专项整治活动
- 图2：各地放松、收紧政策一览
- 图3：2019年9月重要中央政策一览
- 图4：2019年9月重要地方政策一览
- 图5：全国重点35城市商品房成交面积指数
- 图6：限购和非限购城市成交面积指数
- 图7：重点35城市及限购、非限购城市成交面积同比增速
- 图8：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速
- 图9：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速
- 图10：全国26城市商品房库存面积及去化周期
- 图11：全国30城市住宅库存面积及去化周期
- 图12：26城商品房批售比
- 图13：30城商品住宅批售比
- 图14：中指院重点城市新房开盘去化率
- 图15：百城价格指数变化及环比
- 图16：13个重点城市二手房销售面积及同比
- 图17：中原二手房指数
- 图18：各线城市成交面积指数
- 图19：各线城市成交面积同比情况
- 图20：4大一线城市商品房及住宅推盘面积
- 图21：二线城市商品房及住宅推盘面积
- 图22：三四线城市商品房及住宅推盘面积
- 图23：4大一线住宅库存及去化周期
- 图24：16个二线城市住宅库存及去化周期
- 图25：10个三四线住宅库存及去化周期
- 图26：各线城市房价环比情况
- 图27：20个一二线城市商品住宅可售面积
- 图28：9个三四线城市商品住宅可售面积
- 图29：30城商品住宅历史同期可售面积
- 图30：30城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存
- 图31：300城市土地整体供给情况
- 图32：一线城市土地整体供给情况
- 图33：二线城市土地整体供给情况
- 图34：三四线城市土地整体供给情况
- 图35：300城市土地整体成交情况
- 图36：一线城市土地整体成交情况
- 图37：二线城市土地整体成交情况
- 图38：三四线城市土地整体成交情况
- 图39：300城市住宅用地供给情况
- 图40：一线城市住宅用地供给情况
- 图41：二线城市住宅用地供给情况
- 图42：三四线城市住宅用地供给情况
- 图43：300城市住宅用地成交情况
- 图44：一线城市住宅用地成交情况
- 图45：二线城市住宅用地成交情况
- 图46：三四线城市住宅用地成交情况
- 图47：300城市住宅用地供需规划建面
- 图48：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
- 图49：300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比
- 图50：300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比
- 图51：300城住宅用地流拍率
数据来源
- Wind、中指院、广发证券发展研究中心
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