20220929-国金证券-中国海外发展-00688.HK-头部央企强者恒强_现金流与利润兼得_25页_2mb

中国海外发展（00688.HK）深度研究报告总结

核心内容概述

中国海外发展是一家隶属于中国建筑集团的头部央企房地产企业，具备全国化布局能力，近十年稳居行业前十。在房地产行业格局重塑的背景下，公司凭借稳健经营和优质土储，有望实现强者恒强。分析师首次给出“买入”评级，目标价为28.54港元/股。

主要观点

• 行业基本面承压：房地产市场整体销售低迷，2022年1-8月全国商品房销售金额同比下降27.9%，行业面临供给侧出清和需求侧改善。
• 政策宽松助力行业良性循环：中央多次强调支持改善性住房需求，推动政策宽松。公司积极错峰拿地，补充高利润项目，毛利率有望修复。
• 公司实力强劲：作为央企，公司财务稳健，三道红线保持“绿档”，融资渠道畅通，经营现金流保持良好。
• 土储优质，布局高能级城市：公司土储主要位于一二线城市，流动性强，保障未来销售去化。
• 费效管理行业领先：销管费率持续降低，融资成本行业最低，公司管理效率高。
• 盈利预测与估值：预计2022-2024年公司营业收入分别为2496亿元、2711亿元和2861亿元，归母净利润分别为409亿元、440亿元和476亿元，给予2022年7.0x PE估值，对应目标价28.54港元/股。

关键信息

财务指标（单位：百万元）

市场数据（港币）

股价表现（%）

公司优势

• 行业地位稳固：销售规模稳居行业前十，2021年位列第六，2022年1-8月升至第四。
• 销售韧性：2022年1-8月销售金额同比下降30%，优于TOP10房企的-42%。
• 权益销售占比高：权益销售占比近90%，高于行业平均69%，回款效率高。
• 土储优质：总土储7439万方，主要位于一二线城市，流动性好。
• 融资成本低：2022年融资成本降至3.44%，为行业最低。
• 精细化管理：销管费率维持在3%左右，人均销售金额达6492万元，行业领先。

投资建议

• 短期展望：公司销售有望在政策宽松背景下持续复苏，股价上涨动力充足。
• 中长期前景：公司安全稳健，错峰拿地提升利润，业绩增长有保障。
• 目标估值：给予2022年7.0x PE估值，对应目标价28.54港元/股，上涨空间约40%。

风险提示

• 政策提振不足：若政策效果不及预期，市场销售可能继续低迷。
• 房企债务违约：多家房企债务违约可能对市场信心造成冲击。
• 华北市场下行：公司北方土储占比27%，华北市场持续下行将影响销售。
• 汇率波动：公司海外债务规模较大，若美元走强可能产生汇兑损益。

关键数据与图表

• 销售结构：公司2022年1-8月销售金额同比下降30%，但优于TOP10房企。
• 土储结构：1H22公司土储建面为7439万方，其中一线城市占比21%，货值占比更高。
• 融资成本：公司融资成本持续下降，2022年为3.44%，低于行业平均2pct。
• 销管费率：公司销管费率维持在3%左右，为行业最低。
• 盈利预测：预计2022-2024年公司毛利率将从23.5%提升至24.5%，归母净利润稳步增长。

总结

中国海外发展作为头部央企，具备稳健的财务结构和优质的土储资源。在行业调整期，公司凭借其市场地位、经营效率和融资能力，有望在政策宽松背景下实现业绩复苏和利润修复。分析师认为公司具备长期投资价值，首次给出“买入”评级，目标价为28.54港元/股。