20220425-第一上海证券-中国海外发展-00688.HK-财务及经营双稳健的优质头部央企_3页_310kb

报告摘要

本文档是一份由第一上海发布的关于一家优质头部央企的买入评级报告，重点分析其财务及经营状况，评估其在房地产行业的投资价值与未来增长潜力。

逆势增长表现强劲：2021年公司实现合同销售额约3695亿元，同比增长2.4%。尽管合同销售面积略有下降，但销售均价增长3.7%，显示出公司在高能级城市布局的优势。
土储结构优质：公司通过逆周期拿地策略，于核心城市以较低溢价获取土地，新增购地金额达1774亿元，占2021年合约销售金额的48%。总土储约8077万方，对应总货值1.3万亿元，其中一线城市（含港澳）占比40%，三大都市圈占比64.5%，显示出公司对主流城市的深耕。
财务健康，成本控制良好：公司整体毛利率为23.5%，分销及行政费用同比下降0.4个百分点至2.9%。资产负债率约53.59%，净负债率约31.07%，平均融资成本约3.55%，均处于行业低位。
现金流充足，抗风险能力强：公司在手现金约1310亿元，现金短债比约2.4倍，资本储备充足，具备在土地市场调整时补充优质土储的能力。
商业资产收入增长显著：2021年商业物业板块收入增长17.4%至51.7亿元，其中写字楼收入增长10.7%至35.1亿元，购物中心管理规模增加至19个，收入增长27%至11亿元，整体出租率保持在较高水平。
未来盈利预期良好：预计公司2022年、2023年及2024年的归母核心净利润分别为370亿元、385亿元及417亿元，2022年给予8倍市盈率，目标价33.0港元，买入评级。

指标	2020A	2021A	2022E	2023E	2024E
收入（百万元）	185,790	242,241	260,667	276,810	301,302
归母核心利润（百万元）	38,030	36,380	37,053	38,455	41,726
每股盈利（元）	4.01	3.67	3.73	3.93	4.25
每股派息（港元）	0.73	0.76	0.00	0.00	0.00

指标	2020A	2021A	2022E	2023E	2024E
毛利率	30.0%	23.5%	22.9%	22.9%	22.9%
地产业务净利润率	15.2%	11.8%	11.6%	11.3%	11.3%
ROE	14.8%	12.2%	11.4%	11.1%	11.0%
ROA	5.8%	5.0%	4.6%	4.5%	4.4%
股息率	29.2%	29.7%	30.0%	30.0%	30.0%
流动比率	2.09	2.21	2.18	2.15	2.12
净负债比率	32.6%	32.3%	33.5%	36.3%	39.2%
资产负债率	60.1%	58.9%	58.9%	58.9%	58.9%

指标	2020A	2021E	2022E	2023E	2024E
经营现金流（百万元）	9,697	19,212	9,785	4,976	5,067
投资现金流（百万元）	-2,540	-23,960	-10,919	-14,164	-16,737
融资现金流（百万元）	8,035	28,040	6,580	7,811	8,645
期末现金及等价物（百万元）	107,664	127,871	133,317	131,940	128,914