20230803-国盛证券-中国海外发展-00688.HK-高度聚焦核心城市_行稳致远的央企开发商_32页_2mb

中国海外发展（00688HK）作为一家央企开发商，专注于核心城市的房地产开发，充分发挥集团协同优势。公司融资成本行业最低，2022年为357%，销管费率分别为362%（营收口径）和221%（销售额口径），显示高效的费用控制和盈利能力，2022年归母净利润率为129%，位居行业头部梯队。尽管2022年净利润因结转体量下行、减值和汇兑亏损而下滑，但利润率优势有望在行业复苏中放大。

拿地策略聚焦高能级城市，保持一二线城市占比95%，2022年投销比约0.04。总土储达4,389万方，预计2023年可售货值7,900亿元，是2022年销售金额的27倍。销售表现强劲，2023年1-6月合约销售额同比增长301%，达1,802亿元，市场排名第三，超额完成年度目标的一半以上。行业下行期，公司土储韧性足，销售下滑幅度较小。

多元业态包括商业物业，2022年收入526亿元，同比增长17%；持有56栋写字楼和23座购物中心，提供稳定现金流。其他业务如自由办公和长租公寓也逐步拓展。

投资建议：公司财务稳健，持续受益于竞争格局改善和土地储备优势。预计2023-2025年营收分别为2,028亿、2,259亿、2,469亿元；归母净利润分别为251亿元、282亿元、320亿元。买入评级，PE为74倍、66倍、58倍，当前股价1.536港元。

风险提示：房地产政策放松不及预期，可能导致销售放缓；拿地规模和毛利率可能不达预期。财务指标显示长期增长潜力，净资产收益率稳定。