20220125-浙商证券-中国海外发展-00688.HK-中国海外发展收购雅居乐及世茂所持广州亚运城项目股权点评报告_全面控股广州销冠项目_央企整合能力凸显_4页_808kb

报告摘要

中国海外发展于2022年1月25日发布公告，拟收购雅居乐及世茂所持广州亚运城项目股权，交易对价分别为18.44亿元和18.45亿元。交易完成后，公司将持有项目公司约73.33%的股权，实现对项目的绝对控股。

控股实现：通过此次收购，公司从原本的20%持股提升至73.33%，成为广州亚运城项目的绝对控股股东。
项目价值：广州亚运城项目是位于广州市番禺区的大型商住综合体，自2010年开盘以来，一直是广州住宅市场的销售冠军，2021年住宅销售面积达32万平方米，销售金额为84.3亿元，销售均价为26719元/平方米。
财务增厚：预计收购后，项目公司将成为公司的并表子公司，可分别增厚公司权益销售金额和归母净利润约45亿元和15.9亿元。
交易结构：交易对价包含现金支付和债务继承，公司需支付雅居乐及世茂共计27.6亿元现金，并承担其应付项目公司贷款共计9.3亿元。
审批流程：交易对价和付款节奏受国资委审批流程影响，若交易在2022年1月28日前完成，对价将减少0.1亿元；若在2022年6月30日前完成，与世茂的交易对价再减少0.1亿元。
资金优势：公司选择以自有资金完成收并购，体现了央企的资金实力和稳健的财务状况。
投资建议：公司作为央企，在行业下行压力下较早布局收并购，精准把握机会补充优质资产。我们维持“买入”评级，给予公司2022年5倍PE估值，对应目标价30.00港元。

项目概况：
- 项目名称：广州亚运城
- 总建筑面积：约585万平方米
- 竣工及在建面积：截至2022年1月25日，竣工面积为402万平方米，在建面积为183万平方米
- 已售及待售面积：347万平方米和238万平方米，待售面积占比为40.6%
交易详情：
- 收购雅居乐及世茂股权，交易对价分别为18.44亿元和18.45亿元
- 现金支付：分别支付雅居乐及世茂13.8亿元，合计27.6亿元
- 债务继承：分别承担雅居乐及世茂应付项目公司贷款4.6亿元，合计9.3亿元
财务预测：
- 2022年EPS预测为4.89元/股
- 2022年PE估值为3.95倍
- 2022年净利润预测为53530百万元，较2021年增长11.89%
风险提示：
- 收购对价需看最终尽调结果
- 交易仍存在不确定性

行业趋势：在行业基本面面临较大下行压力的背景下，中央支持通过收并购进行行业出清，预计2022年行业收并购机会将逐渐增加。
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评级标准：以报告日后6个月内，证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准：
- 买入：相对于沪深300指数表现+20%以上
- 增持：相对于沪深300指数表现+10%~+20%
- 中性：相对于沪深300指数表现-10%~+10%
- 减持：相对于沪深300指数表现-10%以下
行业评级标准：以报告日后6个月内，行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准：
- 看好：行业指数相对于沪深300指数表现+10%以上
- 中性：行业指数相对于沪深300指数表现-10%~+10%
- 看淡：行业指数相对于沪深300指数表现-10%以下