20260403-中金公司-_中金_REITs_市场震荡寻机_静待催化_公募REITs月报_2026-3_26页_5mb

中金·REITs月报总结（2026-3）

核心内容

截至2026年3月31日，C-REITs市场共包含79只上市标的，总市值为2213亿元。中证REITs全收益指数在3月份下跌2.45%，表明市场整体表现不佳。海外流动性冲击对全球REITs市场造成影响，美国、新加坡、中国香港和日本的REITs分别下跌6.24%、6.82%、11.73%和7.38%。

主要观点

• 市场表现：3月二级市场持续回调，情绪低迷，而一级市场新发项目均获较高认购倍数，显示出投资者对确定性资产的偏好。
• 市场特征：
  1. 一二级市场价差为投资者提供了一定的打新策略确定性；
  2. 低流动性导致部分项目股价波动较大；
  3. 投资者对新项目供给可能分流资金保持谨慎态度。
• 市场展望：二季度市场交投预期回暖，结构性行情可能持续。估值回调为后续资金配置提供了更高的安全边际，同时市场催化事件较多，包括分红派息、年报/一季报信息以及商业不动产定价上市，可能吸引资金回流二级市场。

关键信息

一、市场表现

• C-REITs全市场：3月下跌2.45%，月度收益为-2.52%，年累计收益率为0.70%。
• 板块表现：
  • 能源：-0.55%
  • 高速公路：-1.04%
  • 市政环保：-1.24%
  • 消费：-2.24%
  • 保租房：-2.34%
  • 数据中心：-3.60%
  • 产业园：-3.96%
  • 仓储物流：-5.69%

二、流动性与资金面

• 全市场日均换手率：0.32%，环比下降0.06个百分点。
• 日均成交额：4.15亿元，环比下滑13%。
• 十年期国债利率：相对2月底上行3个基点，表明市场利率环境有所收紧。

三、新发项目信息

四、市场情绪与相关性

• 市场情绪指标：3月市场情绪指标表现低迷，投资者情绪处于低位。
• 相关性分析：
  • C-REITs与沪深300、中证1000、国证价值、国证成长等权益类资产呈现弱相关性。
  • 与中债综合全价指数、中债10年期国债指数等债券类资产呈现负相关性。
  • 与黄金指数、南华商品指数等商品类资产呈现弱相关性。

五、估值与分派率

• P/NAV：C-REITs全市场P/NAV为1.21，部分项目如中金普洛斯REIT达到7.46。
• 现金分派率：全市场平均现金分派率为4.47%，其中部分项目如华夏安博仓储REIT为4.75%。
• IRR：中债估值IRR为5.84%，部分项目如中金普洛斯REIT为3.25%。

六、风险提示

• 项目业绩不及预期：部分项目可能因经营不善或市场需求变化而影响收益。
• 政策推进不及预期：政策支持不足可能影响REITs市场的发展。
• 利率大幅上行：利率上升可能对REITs的估值产生负面影响。

七、市场展望

• 二季度展望：市场交投有望回暖，结构性行情或仍主导。
• 配置建议：
  1. 优先关注估值回调后基本面具备韧性、边际修复或超预期的项目；
  2. 关注优质新发项目的配置机会；
  3. 利用潜在避险情绪及利率下行带来的交易机会。

八、图表说明

• 图表1：C-REITs总市值为2213亿元。
• 图表2：限售解禁情况，部分项目已解禁。
• 图表3：C-REITs市场3月收益情况。
• 图表4：C-REITs市场收益波动率。
• 图表5：C-REITs市场情绪指标走势。
• 图表6：C-REITs市场成交额及换手率。
• 图表7：C-REITs市场月度大宗交易金额。
• 图表8：3月资金价格中枢略有上升。
• 图表9：3月底十年期国债利率相对2月底上行3个基点。
• 图表10：C-REITs市场与其他大类资产风险收益对比。
• 图表11：各大类资产价格指数动量与估值分位数对比。
• 图表12：C-REITs分派率/IRR与债券到期收益率/股指股息率走势对比。
• 图表13：经营权REITs利差情况。
• 图表14：市政环保REITs利差情况。
• 图表15：高速公路REITs利差情况。
• 图表16：能源REITs利差情况。
• 图表17：产权REITs利差情况。
• 图表18：仓储物流REITs利差情况。
• 图表19：产业园REITs利差情况。
• 图表20：保租房REITs利差情况。
• 图表21：消费REITs利差情况。
• 图表22：数据中心REITs利差情况。
• 图表23：C-REITs市场表现与其他大类资产相关性。
• 图表24：C-REITs与股债收益率60日滚动相关系数。
• 图表25：产权类及经营权类REITs与股债收益率60日滚动相关系数。
• 图表26：C-REITs全市场P/NAV走势。
• 图表27：产权REITs历史P/NAV走势。
• 图表28：经营权REITs历史P/NAV走势。
• 图表29：C-REITs3月交投及估值情况。

九、总结

整体来看，C-REITs市场在3月表现疲软，二级市场持续回调，而一级市场新发项目认购火热。投资者情绪低迷，市场流动性下降，但部分项目如能源、高速公路和保租房表现相对较好。未来市场有望回暖，投资者可关注基本面稳健、估值回调后的项目以及优质新发项目。同时，利率上行和政策推进不及预期是主要风险点。