20190908-广发证券-房地产行业：降准或缓解资金压力，有助于板块估值修复_20页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

本周房地产行业受到多项政策影响，包括央行降准和地方旧改支持政策，这些措施对行业流动性、销售和土地市场产生了一定影响。政策层面，中央层面强调宏观政策的逆周期调节，央行宣布全面降准0.5个百分点，释放资金约8000亿元，并对省内城商行定向降准1.0个百分点，释放资金约1000亿元。地方层面，广东省推动“三旧”改造，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代土地价款，南京市允许建设单位申请临时建设工程规划许可证以加快项目启动。

主要观点

• 流动性改善：降准释放资金有助于缓解房地产行业资金压力，流动性边际修复可能推动板块估值修复。
• 销售情况：9月前5天，35城新房成交面积同比上涨12.4%，一线和二线城市涨幅较大，但三四线城市成交面积环比下降9.5%，同比下降3.2%。
• 土地市场：全国100大中城市土地成交面积同比下降39.3%，溢价率连续12周下滑至13.9%，显示土地市场降温。
• 政策调控：专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域，部分银行对房企开发贷范围进行调整，房贷利率也有上调趋势。
• 投资建议：推荐一线A股龙头万科A、招商蛇口、金地集团，二线A股龙头中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H股龙头融创中国、万科企业、旭辉控股集团，子领域推荐中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。

关键信息

政策动态

• 中央政策：

  • 国务院金融稳定发展委员会提出加大逆周期调节力度。
  • 国常会要求专项债资金在9月底前全部发行完毕，10月底前拨付到项目。
  • 央行宣布全面降准0.5个百分点，释放资金约8000亿元，并对省内城商行定向降准1.0个百分点，释放资金约1000亿元。

• 地方政策：

  • 南京市允许建设单位申请临时建设工程规划许可证，实现“拿地即开工”。
  • 广东省推动“三旧”改造，允许以建筑物分成或收取公益性用地替代土地价款，对土增税收入年同比增长超过8%的部分给予省30%补助。
  • 深圳、温州、济南等地房贷利率上调。

市场基本面

• 新房成交：

  • 35城新房成交面积540.31万方，环比上升1.6%，同比下降0.2%。
  • 一线城市成交面积100.67万方，环比上升3.2%，同比下降1.8%。
  • 二线城市成交面积272.15万方，环比上升9.2%，同比上升2.4%。
  • 三四线城市成交面积167.49万方，环比下降9.5%，同比下降3.2%。

• 二手房成交：

  • 12城二手房成交面积110.39万方，环比下降16.1%。
  • 一线城市二手房成交面积40.35万方，环比下降2.3%。
  • 二三线城市二手房成交面积70.04万方，环比下降22.4%。

• 推盘与库存：

  • 13城商品房单周推盘量235.21万方，环比下降31.2%，同比上升3.8%。
  • 13城商品房库存总量环比下降0.1%，去化周期下降至15.08个月。
  • 11城住宅去化周期下降至7.66个月。

土地市场

• 土地供应与成交：

  • 本周土地供应面积2823.4万方，环比上升6.0%，同比下降25.8%。
  • 土地成交面积1546.2万方，环比上升23.6%，同比下降39.3%。
  • 土地出让金602.6亿元，环比上升81.6%，同比下降1.4%。

• 溢价率：

  • 全类型土地成交溢价率13.9%，较前周下降0.6个百分点。
  • 一线城市溢价率12.7%，二线城市13.4%，三线城市15.3%。
  • 宅地溢价率15.1%，较前周下降0.7个百分点。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。
• 行业库存抬升快于预期。
• 行业基本面超预期下行。
• 房地产税立法推进超预期。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2019-09-08

推荐标的

A股重点公司

H股重点公司

图表索引

• 图1：本周主要政策一览（2019.09.01-2019.09.06）
• 图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比
• 图3：35城新房周均及单周成交面积（万方）
• 图4：35城市分线城市新房周成交环比增速（%）
• 图5：35城新房月度成交同环比（%）
• 图6：35城分线城市新房月度成交同比（%）
• 图7：35城新房成交整体年同比（%）
• 图8：35城新房成交分线城市年同比
• 图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.08.30-2019.09.05）
• 图10：12城二手房周均及单周成交面积（万方）
• 图11：12城分线城市二手房周成交环比增速
• 图12：12城二手房成交月度同环比
• 图13：12城分线城市二手房成交月同比
• 图14：12城市二手房成交整体年同比
• 图15：12城市分线二手房成交年同比
• 图16：13城市商品房周度推盘
• 图17：13城市商品房月度推盘
• 图18：13城市商品房推盘年同比趋势
• 图19：13城市商品房月度批售比
• 图20：13城市商品房库存与去化周期
• 图21：13城市及分线城市商品房去化周期（月）
• 图22：13城市商品房周度库存及去化周期
• 图23：11城市住宅周度库存及去化周期
• 图24：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图25：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图26：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图27：全国100大中城市土地出让金年同比
• 图28：全国100大中城市土地出让金分线城市年同比
• 图29：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图30：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图31：A股重点地产公司股价周变动幅度（2019.09.02-2019.09.06）
• 图32：H股重点地产公司股价周变动幅度（2019.09.02-2019.09.06）

数据来源

• Wind
• 广发证券发展研究中心
• CRIC