20170825-广发证券-世联行-002285.SZ-业务结构持续优化_布局长租公寓取得积极进展_14页_822kb

世联行（002285.SZ）总结

核心内容

世联行在2017年上半年实现了业务结构的持续优化，并在长租公寓、互联网+、金融服务等新业务领域取得积极进展。公司整体营业收入和利润均保持增长态势，同时通过多元化布局和战略调整，逐步向存量市场转型。

主要观点

1. 业务结构优化

   • 代理销售收入同比增长12.5%，收入占比首次低于50%，标志着公司业务结构向多元化发展。
   • 新业务（资产管理、金融服务、互联网+）的营收占比由2014年的32%提升至2017年上半年的44%，成为公司增长的重要引擎。

2. 互联网+业务快速发展

   • 互联网+业务执行项目达669个，同比增长122个，实现营收9.2亿元，同比增长61.3%，毛利率提升至22.04%。
   • 业务模式从O2O直销向总包平台升级，线上渗透率提升，规模效应凸显。

3. 长租公寓布局深入

   • 红璞公寓已进入27个核心一二线城市，签约间数达4万间，其中在广州、杭州、武汉市场份额位列第一。
   • 长租公寓成为公司业务转型的重心，具备资金、项目获取及招租运营方面的优势。
   • 公司拟变更募集资金用于长租公寓建设，为业务扩张提供资金支持。

4. 金融服务体系初步建立

   • 2017年上半年金融业务实现收入2.1亿元，虽然同比下降19%，但贷款余额大幅增长，达到32.98亿元。
   • 丰富的产品体系逐步建立，信贷产品发放金额同比增长285.3%，为金融业务的后续增长奠定基础。

5. 盈利预测与投资评级

   • 预计2017-2019年EPS分别为0.43元、0.53元、0.68元，对应PE分别为24.9倍、20.1倍、15.7倍。
   • 维持“买入”评级，认为公司未来增长潜力较大。

关键信息

代理销售业务

• 2017年上半年代理销售套数26.72万套，同比增长7.09%，销售面积2317.5万方。
• 结算代理销售额为2028亿元，代理销售业务收入16.53亿元，占总营收的49.5%，同比增长12.46%。
• 代理销售结算毛利率为28.50%，同比增长2.90个百分点。
• 未结算代理金额达3761亿元，预计未来贡献收入29.4亿元。

互联网+业务

• 执行项目达669个，比2016年同期增加122个。
• 实现营收9.19亿元，同比增长61.3%，毛利率提升至22.04%。
• 业务重心下沉，新增73个三四线城市布局，提升市场覆盖。

资产服务业务

• 资产服务业务收入3.35亿元，同比增长35.24%。
• 长租公寓成为资产服务的重要增长点，公寓管理业务收入6768万元，同比增长495%。
• 小样社区、世联空间等新兴业务拓展，为增值服务创造场景。

金融服务业务

• 2017年上半年金融业务收入2.1亿元，同比下降19%。
• 小额贷款仍是主要收入来源，但乐贷收入占比下降至40.3%。
• 贷款余额同比增长105.22%，达32.98亿元。

盈利预测

• 2017-2019年EPS分别为0.43元、0.53元、0.68元。
• 预计2017年归属净利润为4.56亿-5.69亿元，同比增长20%-50%。

风险提示

• 传统代理销售规模可能因地产销售大周期下行而放缓。
• 新业务拓展存在不确定性，市场竞争加剧。

财务数据概览

业务结构变化

• 代理销售占比从50%以上降至49.5%，首次低于50%。
• 互联网+业务收入占比提升至28%，毛利占比25%，毛利率提升至22.04%。
• 资产服务收入占比提升至44%，其中长租公寓成为主要增长点。

资金与投资

• 公司拟变更前次募集资金8.68亿元用于长租公寓建设，预计在1年内新增约2.6万间公寓。
• 资金投入主要用于场地硬装、软装及租金，占比达99.68%。
• 报告期内公司现金流管理稳健，期末现金余额达5400亿元。

总结

世联行通过持续优化业务结构、强化互联网+与长租公寓布局、构建金融服务体系，实现了业务多元化与盈利提升。公司未来在存量市场的发展前景良好，预计EPS持续增长，维持“买入”评级。然而，需关注传统代理销售规模放缓及新业务拓展的不确定性风险。