20180206-申万宏源-世联行-002285.SZ-平台化资源优势_集中式长租龙头_28页_1mb

世联行（002285）研究报告总结

核心内容

世联行是一家国内领先的房地产综合服务商，成立于1993年，于2009年登陆A股，成为境内首家上市的房地产综合服务商。公司业务涵盖代理销售、互联网+、地产金融及资产管理等多个领域，拥有全国性布局，覆盖164个城市，2016年代理销售额达5108亿元，市场占有率5.2%。

主要观点

• 代销行业龙头地位稳固：行业集中度持续提升，公司凭借规模化经营和数据信息优势，预计未来市场占有率将进一步提升至5.8%。
• 互联网+业务快速增长：通过打造O2M平台，公司实现了线上线下资源整合，2017年半年度互联网业务营收9.2亿元，同比增长61%，成为公司第二大收入来源。
• 转型地产金融，打造场景服务：公司通过并购和投资，建立了小额贷款、融资担保等金融业务，2017年贷款余额显著增长至33亿元，业务模式逐步向“咨询+实施”转型。
• 长租公寓业务发展潜力大：公司推出“红璞”品牌，布局27个城市，签约公寓超5万间，租金溢价率可达70%。未来管理效率提升和租金增长将显著提高IRR。

关键信息

市场数据

• 2018年2月5日收盘价：10.12元
• 一年内最高/最低价：14.7/7.07元
• 市净率：4.5
• 流通A股市值：17225百万元
• 上证指数/深证成指：3487.50/10836.25

基础数据

• 每股净资产：2.24元
• 资产负债率：59.03%
• 总股本/流通A股：2044/1702百万
• 互联网+业务收入占比：28%

财务预测

• 2017-19年营业收入：79.0/104.7/133.0亿元，增速分别为26.0%/32.5%/27.1%
• 2017-19年归母净利润：9.9/12.8/16.1亿元，增速分别为32.3%/29.0%/26.0%
• EPS：0.48/0.62/0.79元
• 投资评级：首次覆盖，给予增持评级，目标价11.85元

股价催化剂

• 租赁市场利好政策落地
• 代理销售业务在三四线城市并购拓展顺利

风险提示

• 房地产调控趋紧
• 长租公寓业务推进不达预期
• 金融类业务监管风险

业务亮点

• 代销业务：公司市场份额稳步提升，2017年代理销售额预计达6150亿元，占公司总营收的28%。
• 互联网+平台：连接经纪人、开发商与消费者，2017年实现营收9.2亿元，同比增长61%。
• 地产金融：通过“世联集”平台开展P2P业务，2017年贷款余额达33亿元，同比增长187.3%。
• 长租公寓：红璞品牌布局27个城市，2017年半年度营收0.67亿元，同比增长495%，未来有望进入营收爆发期。

业务拓展策略

• 战略下沉三四线城市，2017年新增27个分支机构，主要位于广东、四川。
• 通过并购方式进入新市场，如收购杭州三箭装饰工程有限公司，推动红璞公寓品牌发展。

政策支持

• 国家积极发展租赁市场，通过租售同权、REITS试点、农村集体建设用地租赁等措施支持长租公寓业务。
• 公司在政策推动下，有望成为集中式长租公寓市场的领跑者。

总结

世联行凭借其在代销、互联网+、地产金融及资产管理方面的优势，持续拓展市场，形成多元化业务结构。公司作为行业龙头，未来增长潜力较大，特别是在三四线城市和长租公寓领域。投资方面，首次覆盖给予增持评级，目标价11.85元，基于可比公司相对估值法。