20171107-兴证国际证券-中国金茂-00817.HK-万事俱备_只欠_混改_东风_7页_966kb

中国金茂（00817.HK）证券研究报告总结

核心内容

中国金茂（00817.HK）是港股通（沪、深）上市的房地产公司，近期股价回调25%，市场对其未来销售表现有所担忧。然而，报告认为公司具备强劲的增长潜力，维持“买入”评级，并将目标价提升至5.10港元，较现价有40%的上升空间。

主要观点

• 销售表现强劲：10月份合约销售金额和面积分别同比增长32%和39%，1-10月累计合约销售金额达416.6亿元，同比增长42.2%。公司预计全年销售额将接近700亿元，销售目标无忧。
• 土地一级开发业务表现突出：公司通过土地一级开发业务获得土地增值收益，并作为获取优质土地储备的重要方式。南京青龙山项目累计出让3块土地，总金额达40亿元。
• 核心竞争力显著：公司具备多种拿地方式，包括招拍挂、收购、土地一级开发和母公司的项目孵化，增强了其在土地市场的竞争力。
• 财务状况稳健：截至2017年中期，公司平均融资成本为4.59%，净负债率约65%，持有超过200亿元现金，财务风险可控。公司已发行3亿美元次级担保永久资本证券，补充运营资金。
• 混改预期提升企业活力：公司混改进程稳步推进，管理层增持将有助于价值实现，成为股价催化剂。

关键信息

财务指标（单位：百万元）

可售货值与销售目标

• 公司可售货值充足，有望提前冲击千亿销售规模。
• 公司在2017年10月挂牌北外滩两栋写字楼，总货值超200亿元，预计年底完成签约。

土地一级开发项目

• 南京青龙山项目累计出让3块土地，合计金额40亿元，其中一块由公司自己获取。
• 公司新拓展的5个土地一级开发项目正在落地，温州项目公司已获取近60万平米土地。

投资建议

• 目标价：5.10港元
• 现价：3.65港元
• 预期升幅：40%
• 估值：目标价相当于NAV折让30%，2017-2018年PE为12和10倍。

风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 行业限制政策加严
• 公司销售不及预期
• 土地一级开发出让土地不及预期

报告正文要点

销售情况

• 10月份合约销售金额和面积分别增长32%和39%，合约销售均价超过23000元每平米。
• 公司全年销售目标有望实现，预计销售额接近700亿元。

土地一级开发

• 该业务为公司带来土地增值的超额收益，并成为获取土地储备的重要途径。
• 项目进展顺利，预计2018年完成土地出让。

拿地能力

• 公司通过多种方式获取土地，包括招拍挂、收购、土地一级开发和母公司的项目孵化。
• 1-10月累计获取28个全新项目，总建筑面积达600万平米，权益建筑面积为280万平米，权益土地款约400亿元。

混改影响

• 混改进程稳步推进，管理层增持将激发企业活力。
• 公司自2016年以来加大土地获取，母公司的业务支持显著。

财务实力

• 平均融资成本低，净负债率可控，持有大量现金。
• 公司融资渠道畅通，融资成本优势明显。

投资评级说明

• 买入：相对大盘涨幅大于15%
• 增持：相对大盘涨幅在5%~15%之间
• 中性：相对大盘涨幅在-5%~5%之间
• 减持：相对大盘涨幅小于-5%

联系方式

国内销售经理

• 上海地区：盛英君、冯诚、杨忱、顾超、王溪、李远帆、王立维、胡岩、曹静婷、姚丹丹、卢俊、张馨月
• 北京地区：郑小平、苏蔚、朱圣诞、肖霞、刘晓浏、吴磊、袁博、陈杨、陈妹宏、王文钊
• 深圳地区：朱元彧、杨剑、李昇、邵景丽、王维宇、王留阳、张晓卓

国际销售经理

• 机构销售负责人：丁先树、王文洲、郑梁燕、晁启澳大利亚、段濛濛、陈振光、张蔚瑜Nikola、孙博轶、周围

私募及企业业务负责人

• 刘俊文

证券与金融业务负责人

• 张枫

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