20200924-中国银河-房地产行业2020年四季度投资策略_乘住宅开发价值重估东风_扬经纪业务景气上行之帆_27页_2mb

房地产行业2020年四季度投资策略总结

核心观点

• 期待岁末年初板块上涨行情：根据历史表现，地产板块在岁末年初的涨幅优于二、三季度，且跑赢沪深300的概率较高。
• 板块具备较高安全边际：房地产板块当前估值处于历史底部，具备低估值、高股息特征，安全边际较高。
• 公募基金持仓处于历史低位：公募基金对房地产板块的配置比例连续两个季度下降，为四季度板块仓位提升提供空间。
• 长线资金入股推动价值重估：如泰康战略入股阳光城，推动板块价值重估。
• 销售超预期带来业绩支撑：二季度以来销售持续高热度，引导预期提振信心。

行业表现概览

• 物业管理及经纪服务板块表现亮眼：物业管理服务及物业经纪服务板块涨幅分别为37.1%和31%，其他子板块表现相对较弱。
• 房地产板块PE和PB处于历史低位：截至2020年9月23日，房地产行业TTM市盈率为9.24X，PB为1.4X，均处于历史底部区域。
• 楼市表现超预期：2020年1-8月商品房销售面积同比下降3.3%，但销售金额转正，整体修复超预期。
• 房价略有回升：二季度以来，百城房价指数同比增速扩大，一线城市涨幅最大，三线城市增长显著。

融资监管政策增强行业集中度提升逻辑

• 融资监管政策出台：8月20日央行联合住建部召开重点房企座谈会，提出“三道红线”政策，旨在增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。
• 三道红线具体要求：
  • 红色：三条红线均踩，不得增加有息负债。
  • 橙色：两条红线踩，年增速不得超过5%。
  • 黄色：一条红线踩，年增速可放宽至10%。
  • 绿色：无红线踩，年增速可放宽至15%。
• 房企现状：在30家住宅开发企业中，三条红线均未踩的仅4家，踩三条红线的有13家，行业集中度提升逻辑增强。

房地产经纪行业：景气稳步上行，O2O化是大势所趋

• 行业GTV稳步增长：2014-2024年中国住房市场GTV预计从22.3万亿元增至30.7万亿元，CAGR为6.6%。
• 经纪业务渗透率提升：2014-2019年，经纪业务在房屋交易中的渗透率从33%提升至47.1%，预计2024年可达62.2%。
• 佣金率提升空间大：二手房交易佣金率提升空间较大，未来佣金规模预计超过5000亿元。
• O2O模式成为趋势：O2O模式通过线上获取客户，线下完成交易，提高效率和透明度，成为房地产经纪行业发展的必然趋势。

房地产经纪主要企业分析

• 我爱我家：公司业务涵盖新房、经纪、资管，覆盖17个大中型城市，拥有3400余家门店，员工5.5万余人，海外业务覆盖50余个国家和地区。
• 国创高新（Q房网）：以O2O模式为主，布局全国12个城市，拥有近1500间门店，线上平台覆盖34个城市，毛利率逐步提升，逐步向房地产中介服务转型。

板块财务分析

• 利润表：2020年上半年营收增速为1.84%，归母净利润下降21.82%，主要因疫情和高土地成本影响，但下半年有望修复。
• 资产负债表：预收账款同比增长8.63%，但增速放缓，行业杠杆率有望下降。
• 现金流量表：2020年上半年筹资活动现金流大幅增加，614.36%的同比增速，显示融资环境宽松。

投资建议

• 重点推荐子行业：住宅开发和经纪服务子行业。
• 关注个股：
  • 住宅开发龙头股：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口。
  • 成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设。
  • 经纪服务标的：我爱我家、国创高新。

风险提示

• 经济及行业下行压力：可能对房地产行业造成影响。
• 销售超预期下行：可能影响房企业绩。
• 政策调控不确定性：可能影响行业走势。

分析师信息

• 潘玮：清华大学管理学硕士、金融学学士，中国银河证券研究院房地产行业分析师。
• 王秋蘅：英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，中国银河证券研究院房地产行业分析师。

评级标准

• 行业评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。
• 公司评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。

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