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新城控股(601155) 2018年三季度季报点评总结

核心内容

新城控股在2018年前三季度实现营收247.94亿元，同比增长47.10%；归母净利31.21亿元，同比增长56.69%；扣非后归母净利25.81亿元，同比增长42.28%。公司业绩表现稳健，符合市场预期，维持“买入”投资评级。

主要观点

• 销售表现强劲：公司1-9月累计合同销售金额约1595.74亿元，同比增长113.03%。2018Q3期末合同负债（原预收账款）同比增长96.66%，达到999.31亿元，对Wind一致预期的2018年总营收覆盖率高达162.18%，显示公司未来收入增长空间较大。

• 盈利指标创历史新高：前三季度毛利率达到38.58%，净利率达到16.65%，均为近五年新高，显示公司盈利能力和运营效率持续提升。

• 负债率稳步下降：扣除合同负债后的资产负债率较2017年末下降3.46个百分点，至54.69%，表明公司财务结构优化，资金优势增强。

• 商业地产布局加速：截至2018年9月，公司已开业吾悦广场31座，总建筑面积295.73万平方米，同比增长86.11%。已出租面积183.11万平方米，同比增长101.45%。租金及管理费收入同比增长158.00%，显示商业运营成效显著。

• 管理层增持与回购提振信心：公司于10月19日公告拟回购不超过8.36亿元股份，用于股权激励或员工持股计划；管理层计划在未来6个月内增持230万股，进一步巩固市场信心。

• 盈利预测与估值：维持公司2018-2020年EPS为3.70、4.94、6.26元的盈利预测。参考可比公司2018年平均PE估值7.9倍，结合公司高增长预期，给予公司2018年PE估值8.5-9.5倍，目标价31.45-35.15元，维持“买入”评级。

关键信息

业绩亮点

• 营收与净利润增长：2018Q1-Q3营收增长47.10%，归母净利增长56.69%，扣非后净利增长42.28%。
• 销售回款高增长：销售回款带动盈利规模和质量提升，推动毛利率和净利率创新高。
• 商业运营成效显著：吾悦广场经营效率提升，出租率、租金水平和收入规模持续增长，品牌影响力增强。

财务状况

• 资产负债率下降：扣除合同负债后的资产负债率从2017年末的58.15%降至54.69%，财务结构改善。
• 现金流管理优化：公司现金净增加额在2018年预计为8.008亿元，显示良好的资金管理能力。
• 投资活动稳健：资本支出稳定，长期投资增长，显示公司持续扩张能力。

估值与市场表现

• 目标价区间：合理价格区间为31.45-35.15元，前值为29.60-33.30元。
• 可比公司PE：参考可比公司2018年平均PE估值7.9倍，结合公司增长潜力，给予8.5-9.5倍PE估值。
• 历史PE-Bands：公司历史PE-Bands显示当前估值处于相对低位，具备一定投资吸引力。

风险提示

• 商业地产扩张风险：商业地产前期投入大，资金回款周期长，可能影响资金周转效率。
• 政策调控风险：一二线城市严格调控政策可能对房地产销售造成压力，三线城市棚改贷款收紧也存在需求下滑风险。

经营预测指标与估值

主要财务比率

投资建议

• 评级：买入
• 投资逻辑：销售持续高增长，商业运营协同效应显现，管理层增持与回购稳定市场信心，盈利预测和估值合理。
• 风险提示：商业地产扩张可能影响资金周转效率，政策调控可能对销售造成负面影响。