20241030-开源证券-新城控股-601155.SH-公司信息更新报告_结转规模下降_租金收入双位数增长_4页_877kb

投资评级与核心观点
新城控股（601155.SH）发布2024年三季报并维持“买入”评级。前三季度结转规模下降，结算毛利率逆势提升，租金收入双位数增长，投资物业表现优异。预计2024-2026年归母净利润为118、167、216亿元，对应PE分别为272、192、148倍。公司面临销售规模收缩、现金流压力，需关注政策调控及三四线城市去化风险。

财务表现分析

1. 营收与利润下滑
   前三季度营业收入同比下滑26.8%，归母净利润同比下降16.8%。单三季度营收、净利润分别环比下降40.2%和31.6%，经营性净现金流同比降幅79.6%。毛利率20.19%同比上升0.29个百分点，但期间费用率上升3.17%。

2. 销售与结转节奏变化
   1-9月累计销售金额3183亿元，同比下滑47.11%。9月单月销售金额和面积降幅超60%。结转规模收窄导致结算毛利率提升至19.9%（YoY+0.29pct）。

经营亮点

• 商业运营收入增长显著：投资物业出租量/面积同比分别增加9个和38%，出租率达97.65%（YoY+16.1pct）。前三季度商业运营总收入同比增长16.6%，租金收入增长16.6%。
• 现金流与融资：截至2024年中，融资成本较年初下降15BP。货币资金仍高于1.3万亿元，阶段性发行中期票据保持渠道畅通。

风险提示

• 政策与市场风险：调控政策对销售下滑需高度关注三四线城市去化风险。
• 商业运营不及预期：吾悦广场拓展不达预期可能影响收入增长。
• 财务压力：现金流环比下滑及高净负债率（509%YoY+49%）需警惕杠杆风险。