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新城控股 (601155.SH) 结转规模有所下降，出租物业表现优异

核心内容概览

新城控股在2024年面临销售规模收缩，但出租物业业务表现强劲，租金收入实现双位数增长。尽管开发业务结转规模下降，公司仍通过优化业务结构，提升了毛利率，并维持“买入”投资评级。

主要观点

• 销售规模收缩：2024年新城控股实现合同销售面积538.82万平方米，同比下降44.38%；合同销售金额401.71亿元，同比下降47.13%。
• 盈利能力提升：尽管营业收入同比下降25.32%，但公司结转毛利率逆势提升，归母净利润同比增长2.07%，扣非归母净利润同比增长183.07%。
• 出租物业表现优异：2024年出租物业实现营业收入120.29亿元，同比增长13.15%；吾悦广场全国布局达200座，其中173座已开业或委托管理，出租率达97.97%。
• 现金流压力：2024年经营性净现金流同比下降85.11%，主要受签约金额下降影响。
• 财务预测调整：由于结转规模持续缩小，公司下调2025-2026年盈利预测，新增2027年预测，预计归母净利润分别为10.5、15.1、17.6亿元，EPS分别为0.5、0.7、0.8元。
• 估值指标：当前股价13.06元，对应PE为28.1倍，2027年PE预计为16.7倍，显示估值逐步下降。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2024年为889.99亿元，同比下降25.32%。
• 归母净利润：2024年为7.52亿元，同比增长2.07%。
• 扣非归母净利润：2024年为8.70亿元，同比增长183.07%。
• 毛利率：2024年为19.80%，同比提升0.75个百分点。
• 净利率：2024年为0.81%，同比提升0.34个百分点。
• 资产负债率：2024年为73.09%，较2023年有所下降。
• 流动比率：2024年为0.91，速动比率0.26，显示公司短期偿债能力有限。

出租物业数据

• 吾悦广场数量：全国布局200座，173座在营。
• 出租率：达97.97%。
• 客流总量：17.66亿人次，同比增长19%。
• 总销售额：905亿元，同比增长19%。

财务预测

风险提示

• 政策调控风险
• 三四线城市项目去化风险
• 吾悦广场拓展不及预期

结论

新城控股在销售规模收缩背景下，出租物业业务增长显著，租金收入保持双位数增长。公司通过优化业务结构，毛利率和净利率均有所提升，盈利能力逐步恢复。尽管存在现金流压力，但公司仍维持“买入”评级，预计未来三年盈利将稳步增长，估值逐步下降，投资价值显现。