20220831-天风证券-万科A-000002.SZ-收入业绩稳步提升_商业拓展轻重并举_6页_1mb

报告摘要

万科A（000002）2022年半年报总结

核心内容

万科A在2022年上半年实现了收入和利润的稳步增长，尽管面临房地产行业整体下行压力，但公司通过优化运营和投资策略，保持了相对较强的盈利能力与财务稳健性。

主要观点

收入与利润增长：2022年上半年，公司营业收入达到2069.16亿元，同比增长23.82%；归母净利润为122.23亿元，同比增长10.64%；基本每股收益为1.0514元/股，同比增长10.57%。
销售数据变化：虽然销售金额同比下降39.3%，销售面积下降41.1%，但销售均价同比增长3.15%，显示公司通过价格调整维持了销售规模的相对稳定。
区域分布：南方和上海区域销售面积占比过半，销售金额占比分别为22.1%和36.3%，显示出公司在重点区域的销售能力。
土储与投资：公司新增土储307.8万方，权益建面213.1万方，权益比例69.23%；投资聚焦于核心城市，一二线城市投资占比达95.6%，投资质量较高。
土地储备充足：截至2022年6月30日，公司总土储为9396万方，土地储备充足，为未来发展提供支撑。
费用管控能力提升：销售费用率和管理费用率分别下降至2.34%和2.32%，费用控制能力增强。
杠杆控制与现金储备：公司净负债率为35.5%，剔除预收款项的资产负债率为68.4%，在手现金1410.7亿元，是短期借款和一年内到期有息负债的2.25倍，三道红线维持绿档。
融资成本优化：公司存量融资综合成本为4.08%，较2021年末下降0.03个百分点，显示出良好的融资能力。
多元化业务发展：公司各项业务齐头并进，包括物业服务、物流仓储、租赁住宅和商业运营，其中物业服务收入增长38.2%，物流仓储增长39.1%，租赁住宅增长12.3%，商业运营增长10.4%。
投资建议：公司作为行业龙头，表现出较强的运营能力和增长潜力，维持“买入”评级，预测2022-2024年归母净利润分别为235.99亿、252.27亿和266.99亿元，对应EPS分别为2.03元、2.17元和2.30元，市盈率分别为8.20X、7.67X和7.24X。
风险提示：新房销售不及预期、房屋竣工不及预期、房屋价格大幅下跌是主要风险因素。

关键信息

财务数据：
- 2022年上半年营业收入2069.16亿元，同比增长23.82%。
- 归母净利润122.23亿元，同比增长10.64%。
- 毛利率20.46%，较去年同期下降2.48个百分点。
- 投资收益6.2亿元，较去年同期下降较多。
- 销售费用率2.34%，管理费用率2.32%，费用率下降。
- 货币资金1410.7亿元，短期借款和一年内到期有息负债合计626.4亿元，现金短债比为2.25倍。
- 净负债率35.5%，资产负债率68.4%，三道红线维持绿档。
- 综合融资成本4.08%，较2021年末下降0.03个百分点。
业务发展：
- 物业服务收入143.5亿元，同比增长38.2%。
- 物流仓储收入18.6亿元，同比增长39.1%。
- 租赁住宅收入14.8亿元，同比增长12.3%。
- 商业运营收入40.1亿元，同比增长10.4%。
- 泊寓出租率94.0%，累计开业16.95万间。
- 商业项目整体出租率91.3%，印力通过轻重并举获取项目。
投资与土储：
- 新增土储307.8万方，权益比例69.23%。
- 一二线城市投资占比95.6%，投资质量较高。
- 总土储9396万方，土地储备充足。
预测与估值：
- 2022-2024年归母净利润预测分别为235.99亿元、252.27亿元和266.99亿元。
- EPS预测分别为2.03元、2.17元和2.30元。
- 市盈率预测分别为8.20X、7.67X和7.24X。
- 市净率预测分别为0.77X、0.72X和0.67X。
- EV/EBITDA预测分别为4.09倍、4.09倍和3.29倍。
财务比率：
- 营业收入增长率：5.26%（2022E）。
- 归母净利润增长率：4.77%（2022E）。
- 毛利率：22.05%（2022E）。
- 净利率：4.95%（2022E）。
- ROE：9.38%（2022E）。
- ROIC：12.53%（2022E）。
- 流动比率：1.20（2022E）。
- 速动比率：0.40（2022E）。
- 每股经营现金流：5.30元（2022E）。
- 每股净资产：21.63元（2022E）。

总结

万科A在2022年上半年实现了收入和利润的稳步增长，尽管销售数据有所下降，但通过价格调整和多元化业务拓展，公司保持了较强的盈利能力。费用管控能力显著提升，同时严格控制杠杆率，保持了良好的财务状况。公司各项业务齐头并进，展现出强大的运营能力。总体来看，公司作为行业龙头，具有较强的抗风险能力和增长潜力，维持“买入”评级。

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