20220831-中邮证券-万科A-000002.SZ-结算加快_严控费用_审慎投资_多元融资_13页_1mb

万科A（000002.SZ）投资评级总结

核心内容概述

万科A（000002.SZ）发布2022年中报，显示公司上半年业绩表现稳健，实现营业收入2069.16亿元，同比增长23.82%；归母净利润122.23亿元，同比增长10.64%。公司坚持城市深耕战略，提升市场占有率，多个城市销售额位居前三，同时保持财务健康，经营性现金流为正。

主要观点

• 业绩增长：公司2022年上半年归母净利润实现两位数增长，主要得益于结算速度加快、期间费用率下降以及土地增值税与所得税率的降低。
• 城市深耕成效显著：公司上半年在41个城市销售额排名前三，其中16个城市位居第一，17个城市位居第二，8个城市位居第三。已售未结资源约4326.8万平方米，金额约6672.7亿元，对未来业绩形成保障。
• 审慎投资策略：公司上半年投资拿地较为审慎，获取新项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平方米，权益计容建筑面积213万平方米，项目总地价387亿元。一二线城市拿地占比达95.6%，楼面地价提升，体现公司对高能级城市的重视。
• 多元化融资：公司保持多元化融资渠道，包括公司债券、中期票据、海外债等，融资成本降低，期限结构优化。2022年上半年末有息负债总额为2802.3亿元，短期负债占比下降至22.4%，银行借款占比为58.9%，债券占比24.5%。
• 万物云发展良好：万物云2022年上半年实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其业务结构包括社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务，其中AIoT及BPaaS服务增长最快，达59.0%。万物云拆分并计划境外上市，有助于其进一步发展。

关键信息

财务数据（2022.08.31）

投资建议

• 预计2022-2024年营业收入分别为4921.50亿元、5308.50亿元、5684.06亿元。
• 归母净利润分别为250.67亿元、278.74亿元、302.27亿元。
• EPS分别为2.16元、2.40元、2.60元，对应PE分别为7.71倍、6.94倍、6.40倍。
• 公司坚持城市深耕战略，市场竞争力强，未来持续受益于行业龙头集中度提升，首次覆盖给予“推荐”评级。

财务摘要

财务健康状况

• 经营活动现金流净额：2022年上半年净流入82.9亿元，连续13年保持为正。
• 剔除预收款项的资产负债率：68.4%，保持在合理区间。
• 净负债率：35.5%。
• 现金短债比：2.3倍。

投资建议依据

• 公司市场竞争力强，城市深耕战略成效显著。
• 多元化融资渠道，降低融资成本，优化期限结构。
• 万物云业务增长迅速，拆分境外上市获批，发展前景良好。
• 预计未来业绩稳步增长，估值持续下降，投资价值凸显。

风险提示

• 房地产行业政策调整存在不确定性。
• 结算节奏与毛利率存在不确定性。

投资评级标准

• 推荐：预计未来6个月内，股票涨幅高于沪深300指数20%以上。
• 谨慎推荐：预计未来6个月内，股票涨幅高于沪深300指数10%-20%。
• 中性：预计未来6个月内，股票涨幅介于沪深300指数-10%—10%之间。
• 回避：预计未来6个月内，股票涨幅低于沪深300指数10%以上。

总结

万科A在2022年上半年展现出稳健的业绩增长和良好的财务状况，通过结算加快、费用控制、审慎投资及多元化融资策略，有效应对行业下行压力。公司持续深耕城市，提升市场占有率，已售未结资源为未来业绩提供保障。万物云作为公司新业务板块，发展迅速，有望通过境外上市进一步拓展市场。基于其良好的财务健康状况及未来增长潜力，中邮证券首次覆盖给予“推荐”评级。