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克而瑞证券物业及存量地产行业周报总结（2020.10.19-10.25）

核心内容概述

本周物业及存量地产行业动态包括企业战略合作、资本运作、市场表现及行业估值变化等内容。整体来看，行业面临一定的市场波动，部分公司因战略调整或市场环境变化而受到关注，同时也有公司因业绩增长和信用评级提升而表现积极。

主要观点与关键信息

1. 战略合作与资本运作

• 上饶银行与恒大物业启动战略合作：双方于2020年10月19日在上饶举行战略合作启动仪式，标志着恒大物业在金融服务领域迈出重要一步。
• 蓝光嘉宝注资两家物业公司：
  • 蓝光嘉宝服务集团有限公司于2020年10月21日注资山东中宸物业发展有限公司，持股90%。
  • 同日注资成都合智合力物业管理有限公司，持股80%。
  • 这些投资反映了蓝光嘉宝在拓展物业管理业务方面的战略布局。

2. 物业服务纠纷与履约调整

• 万科物业继续履行宁波中梁首府物业服务：此前因地下停车位收费问题引发“锦旗事件”，宁波万科物业曾考虑退出，但最终在业主支持和政府建议下决定继续履行服务。
• 这一事件表明，尽管存在服务争议，业主对优质物业服务仍具有较强依赖性，也反映出物业服务企业在处理业主关系和社区管理方面的重要性。

3. 上市公司表现与市场反应

• 第一服务控股上市首日破发：股价收盘报1.76港元，较发行价2.4港元下跌26.67%，市值为17.60亿港元。
  • 市场观点认为，物业股回调、行业估值过高是主要原因，而公司规模偏小则是其不被机构投资者青睐的内部因素。
• 招商积余业绩亮眼：
  • 2020年前三季度实现营收59.74亿元，同比增长52%。
  • 归母净利润3.27亿元，同比增长137%。
  • 扣非归母净利润3.02亿元，同比增长146%。
• 中诚信国际上调招商积余信用评级：将主体信用等级由AA调升至AA+，评级展望为稳定；同时维持“16积余债”的债项信用等级为AAA，并由招商蛇口提供全额担保。

4. 行业估值变化

• PE（市盈率）预测：
  • 碧桂园服务、雅生活服务、保利物业等公司PE持续下降，反映出市场对其未来盈利能力的预期趋于理性。
  • 部分公司如永升生活服务、新城悦服务等PE降幅显著，可能与其业务扩张或市场估值调整有关。
• 行业平均PE与中位值：
  • 2020年行业平均PE为28.0，中位值为23.2。
  • 2021年预测平均PE为20.1，中位值为17.1，表明市场对物业行业长期盈利能力持乐观态度。

5. 市场表现

• 本周涨跌幅：图2显示了各物业及存量地产公司本周的股价涨跌幅，部分公司表现优于行业平均水平。
• 近3个月与近12个月涨跌幅：图3和图4提供了更长时间段内的股价表现，反映出市场情绪的波动及行业长期趋势。

行业动态分析

• 物业管理行业在2020年10月期间表现出一定的分化趋势，部分公司因战略调整、市场表现或信用评级提升而获得关注，但也有一些公司面临市场质疑。
• 行业估值整体呈下降趋势，反映出投资者对物业行业未来盈利能力和市场风险的重新评估。
• 企业间的合作与资本运作成为行业发展的关键驱动力，尤其是在拓展业务和提升品牌影响力方面。

总结

本周物业及存量地产行业在战略合作、资本运作、市场表现及估值调整等方面呈现多元化动态。尽管部分公司如第一服务控股遭遇上市破发，但招商积余等公司仍表现出强劲的业绩增长和信用提升。整体来看，行业面临一定的市场波动，但长期盈利预期仍较为乐观。投资者需关注行业估值变化及企业战略动向，理性评估投资风险与收益。