20250415-世邦魏理仕-房地产行业_2025年第一季度北京房地产市场回顾_16页_4mb

2025年第一季度北京房地产市场回顾总结

核心内容概述

2025年第一季度，北京房地产市场整体呈现分化态势，不同物业类型和区域表现出差异化的供需变化与价格波动。办公楼、零售物业、仓储物流及商务园区市场均有所调整，其中办公楼市场情绪回暖，零售市场面临转型压力，仓储物流市场新租需求回升，商务园区市场则因新型制造园区的交付带动净吸纳量增长。

办公楼市场

主要观点

• 市场情绪回暖：新租交易总面积超过2023年和2024年同期，搬迁仍是主要需求来源。
• 行业需求分布：
  • TMT行业：人工智能、大数据、平台互联网等赛道需求强劲，扩租及整合升级交易显著。
  • 金融行业：基金和保险类租户出现小面积扩租。
  • 专业服务业：内资律所、咨询类租户搬迁或扩租需求逐步释放。
  • 房地产板块：新租需求上升至第四位。
• 数据表现：
  • 新增供应：3.1万平方米
  • 净吸纳量：11.0万平方米
  • 空置率：20.4%
  • 平均租金面价：249.2元/月/平方米
• 趋势分析：市场整体租金环比下降2.9%，超甲级市场租金降幅大于全市平均水平，部分区域因竞争激烈或同质化问题面临更大压力。

零售物业市场

主要观点

• 无新增供应：市场依赖存量物业的转型与调整。
• 行业需求分布：
  • 餐饮：新增店铺占比49%，小幅回落。
  • 服饰鞋包：新开店铺占比31%，增长显著。
  • 珠宝首饰：持续活跃，占比4%。
  • 生活服务、美妆香氛、电子产品、新能源汽车：占比均在3%以下。
• 数据表现：
  • 新增供应：0.0万平方米
  • 净吸纳量：-4.6万平方米
  • 空置率：7.4%
  • 首层平均租金报价：31.3元/天/平方米
• 趋势分析：首层平均租金小幅下行0.4%，核心商圈如中关村、燕莎、CBD等领跌。部分项目因未能及时调整运营策略，导致空置率上升。

仓储物流市场

主要观点

• 新增供应：平谷马坊交付6.7万平方米项目，带动净吸纳量首次回正。
• 行业需求分布：
  • 第三方物流：占新租面积60%，是主要需求来源。
  • 纯电商及制造业：需求小幅回升。
• 数据表现：
  • 新增供应：6.7万平方米
  • 净吸纳量：2.6万平方米
  • 空置率：25.0%
  • 平均租金报价：48.4元/月/平方米
• 趋势分析：全市平均租金环比下跌3.9%，平谷马坊和顺义空港空置率较高，成为净吸纳量较高的区域。廊坊和天津近京区域也将有大量新增供应，预计带动市场活跃度提升。

商务园区市场

主要观点

• 新增供应：五个新项目共计48.2万平方米交付，其中86%为医药及生命科学产业专项园区。
• 行业需求分布：
  • 医药健康：需求占比超85%，成为新租引擎。
  • TMT行业：主要来自人工智能、大数据等板块，多为搬迁类活动。
• 数据表现：
  • 新增供应：48.2万平方米
  • 净吸纳量：16.3万平方米
  • 空置率：25.1%
  • 平均租金报价：143.8元/月/平方米
• 趋势分析：全市平均租金环比下降2.8%，创历史最大单季跌幅。中关村、东升等子市场通过以价换量策略吸引科技企业迁入。

物业投资市场

主要观点

• 交易活跃度：本季度共录得9笔交易，累计交易总额92.9亿元，环比、同比分别下降4.8%和14.7%。
• 买家类型：
  • 自用买家：占交易笔数的78%，推动8笔办公物业交易落地。
  • 内资买家：占交易笔数的100%，多为业务扩张中的企业。
• 交易项目：
  • 标准办公楼：4笔交易。
  • 商务园区项目：4笔交易，如国家开放大学购入智能科技园区，传媒企业购入奥体区域改造类办公项目。
• 趋势分析：优质办公楼成为买家重点偏好板块，资本化率持续攀升，自用买家在周期底部积极布局。

关键信息总结

未来展望

• 新增供应预期：未来六个月，北京将新增约63万平方米高标仓储设施，廊坊和天津近京区域亦将有大量新增供应。
• 政策影响：北京市政府支持科技园区发展，鼓励社会力量参与建设，有助于优质商务园区的发展。
• 市场策略：租户更关注“质价比”，推动搬迁和租约重整活动活跃，优质项目更受青睐。
• 消费支持：政府推出的以旧换新补贴及消费支持计划或促零售市场回暖。