世邦魏理仕：2023年第三季度北京房地产市场回顾报告_13页_3mb

一、写字楼市场

• 北京、中关村、东二环、奥体、望京等区域集中交付6个新项目，新增面积46.2万㎡，供应首次单季超20万㎡。
• 成熟区域甲级写字楼供应占比超75%，主要为升级型项目。
• 新项目预租表现良好，预租面积超13万㎡，推动季内新租面积环比上升，活动以搬迁为主。
• 金融行业需求强劲（占新租面积41%），科技行业缓慢修复，能源、医药、消费品等行业需求第三。
• 季度净吸纳量129万㎡，空置率环比上涨16个百分点至21.2%，主要子市场空置率均有提升。
• 平均租金环比下降21%至2956元/㎡/月，望京与金融街租金跌幅居前。

二、零售市场

• 北京非核心商圈集中交付6个零售项目，总体量86.5万㎡，净吸纳量再创季度历史新高（77.3万㎡）。
• 新项目策略聚焦娱乐文化、家庭生活、宠物友好等主题，吸引连锁品牌入驻。
• 燕莎与三里屯商圈表现优异，租金稳中有升；非核心区项目因交通劣势租金下调。
• 首店经济持续发力，餐饮、零售业态增速较快，但儿童业态复苏疲软。

三、仓储物流市场

• 北京大兴空港及经开区仓储物流需求增长强劲，占新租面积78%。
• 季度净吸纳量132万㎡，环比增长87%，空置率环比下降15个百分点至13.5%。
• 顺义空港、大兴空港及廊坊北三县仓储物流项目表现突出，廊坊经开区空置率显著下滑。
• 天津仓储物流供应激增，本季净吸纳量达113万㎡，空置率上升38个百分点至34.0%。

四、商务园区市场

• 北京商务园区本季新增3个项目18.1万㎡，中关村软件园受头部企业退租影响空置率达30.5%。
• 上地子市场通过调低租金、特价房等方式吸引中小企业，东升子市场因租金高、需求弱空置率增超40%。
• 各子市场租金分化加剧，全市商务园区平均租金环比下降0.7%。
• TMT行业需求突出，医药健康及能源需求平稳，但医药企业新租需求以扩租为主。

五、投资市场

• 北京大宗交易总额1536亿元，环比增长189%，机构与政策导向类投资活跃。
• 产业园区及办公类资产交易额占八成以上，中邮人寿以426亿元收购中粮置地广场，创近期单笔交易纪录。
• 险资与城投机构积极布局优质办公、产业园区、工业厂房等非传统资产，显示出“新经济地产”模式吸引力。

总结
2023年第三季度，城市商业地产市场呈现多区域、多业态、多需求特征，空置率与租金普遍下行同时，结构性分化加剧，商务园区与核心商圈间差异尤为显著。政策导向投资趋势明显，核心资产依旧受青睐，但非核心区域租金优化压力犹存；新项目预租表现良好，补充了市场供应，但区域分布不均导致需求结构差异明显。