世邦魏理仕：2022年北京房地产市场回顾与2023年展望_14页_3mb

2022年北京房地产市场回顾与2023年展望总结

核心内容概览

2022年北京商业地产市场在疫情反复和政策调整的影响下经历了波动与调整，2023年市场整体呈现复苏态势，但不同物业类型和区域的发展情况存在显著差异。以下是各板块的核心内容、主要观点和关键信息。

写字楼市场

核心内容

• 新增供应：全年新增供应31.1万平方米，为2015年以来最低，近八成释放于新兴商务区。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为6.3万平方米，为历史低位，但企业整合、缩减、腾退现象有所缓解。
• 空置率：年末空置率达18.7%，为2010年以来最高，区域间走势分化，新兴商务区空置率较高，而CBD和东二环空置率走低。
• 租金走势：整体租金承压下行，全年累计降幅1.1%。甲级市场降幅逐季收窄，乙级写字楼跌幅最大。

主要观点

• 金融行业：仍是需求主力，持续在优质楼宇和行业集聚区域扩租和搬迁。
• 产业类租户：制造、医药、能源等产业类租户抓住升级搬迁机会，填补传统租户退潮后的空白。
• 市场趋势：2000平方米以下面积交易因决策周期短、灵活性高成为需求主力。

关键信息

• 2023年展望：预计新增供应近78万平方米，呈现多点开花格局。CBD、燕莎、望京等区域有望释放可租面积，推动新租需求落地。
• 政策影响：政府出台“新12条”等助企纾困政策，预计在二、三季度带来租赁需求反弹。
• 租金下行空间：可租面积集中的子市场仍有一定的租金下行空间。

零售物业市场

核心内容

• 新增供应：全年新增供应41.4万平方米，主要集中于外围区域。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为30.2万平方米，主要集中在丰台、朝阳、大兴等新开业项目聚集区。
• 空置率：年末空置率7.7%，较上季度上升0.5个百分点。
• 租金走势：首层平均租金报价环比下调0.7%至33.7元/天/平方米，全年累计降幅2.8%。

主要观点

• 餐饮业态：成为年度需求引擎，新增店铺占比达30%。
• 品牌布局：高端连锁餐饮和新晋品牌积极布局，核心商圈的黄金地段更新迭代活跃。
• 非核心商圈：优质项目增多，满足地缘客群社区消费需求。

关键信息

• 2023年展望：预计新增供应67.5万平方米，主要集中在王府井、西长安街、通州运河核心区等商圈。
• 消费复苏：随着疫情高峰回落，消费活力将逐步恢复，租金和营收有望触底反弹。
• 市场策略：业主更倾向维稳现有租户，通过租金调整吸引新租户。

仓储物流市场

核心内容

• 新增供应：全年新增供应77.1万平方米，创历史新高。
• 净吸纳量：全年净吸纳量23.8万平方米，亦创历史新高。
• 空置率：年末空置率18.0%，部分区域租金承压。
• 租金走势：平均租金报价环比上涨0.5%至57.0元/月/平方米，全年同比上涨2.9%。

主要观点

• 需求引擎：第三方物流、医药、数据中心、冷链为主要需求来源，其中第三方物流占比34%。
• 区域表现：通州、大兴京南、马驹桥等区域租金涨幅明显。
• 环京市场：廊坊连续第七个季度供应放量，天津市场供应和需求均受疫情影响。

关键信息

• 2023年展望：预计新增供应28.4万平方米，主要集中在平谷、密云及大兴机场等新兴区域。
• 产业外溢：部分区域的仓储物流用地释放，有助于缓解城配供需矛盾。
• 租金策略：部分业主通过租金折让刺激市场需求，尤其是泛中关村集群。

商务园区写字楼市场

核心内容

• 新增供应：全年新增供应60.5万平方米，主要集中在泛中关村集群。
• 净吸纳量：全年净吸纳量12.4万平方米，但泛中关村集群连续第四个季度净吸纳量为负。
• 空置率：年末空置率达20.1%，为历史最高，区域间差距缩小。
• 租金走势：平均租金报价同比下降0.9%至159.8元/月/平方米。

主要观点

• 生命科学和制造业：成为全年需求引擎，带动大兴和经开区需求增长。
• TMT需求：软件开发和互联网+服务回暖，但受互联网企业整合影响，整体吸纳量有限。
• 区域表现：大兴、经开区、丰台科技园等区域因产业带动，空置率有所回落。

关键信息

• 2023年展望：预计新增供应117万平方米，其中七成位于泛中关村集群。
• 政策支持：政府推动高精尖产业发展，明确重点区域和领域，提升商务园区发展重要性。
• 租金压力：新项目集中交付，租金仍有下行压力，部分子市场保持平稳。

物业投资市场

核心内容

• 交易活跃度：2022年第四季度交易额达157.8亿元，环比上涨91%，但同比下降12%。
• 成交总量：全年成交总量327.8亿元，同比下降54%。
• 企业自用型：占比37%，成为市场第一护盘手。
• 国有资本：进场布局，完成7笔成交，占总金额的82%。

主要观点

• 价值洼地：优质稀缺资产涌现，吸引长期投资者布局。
• REITs试点：推动长租公寓和商业不动产市场化交易。
• 流动性问题：受疫情影响，法拍和关联交易数量增加，反映市场流动性不足。

关键信息

• 2023年展望：市场交易将重新活跃，国有资本和机构投资者主导。
• 投资趋势：价值投资思维成为主流，交易双方预期趋于一致。
• 政策利好：政府引导扶持政策不断出台，为优质物业带来利好。

总结

2022年北京商业地产市场整体承压，但2023年随着防疫政策优化和经济复苏，市场逐步回暖。写字楼市场供应增加，租金下行，产业类租户成为主要需求来源；零售市场局部亮点突出，租金持续下调，业主更倾向维稳现有租户；仓储物流市场供需两旺，成为全年增长点；商务园区市场因产业带动需求增长，但泛中关村集群仍面临较大去化压力；物业投资市场国有资本进场，长租公寓升温，市场交易趋于市场化。