2024年第三季度北京房地产市场回顾报告-世邦魏理仕_19页_4mb

2024年第三季度北京物业市场呈现分化格局。办公楼市场未新增项目交付，新租交易面积环比增长49%但同比仍低7%，扩租需求放缓，搬迁活动主导市场，占比达82%。搬迁动线以同区换迁为主，跨区则集中于丽泽、奥体和望京。金融科技、基金保险类企业推动金融业需求回升，TMT行业保持平稳，专业服务业列第三。快消品、能源化工及医疗器械等细分领域需求活跃度提升。核心区域如金融街、CBD高租金楼宇面临租户稳定性与去化挑战，而丽泽、通州等新兴市场凭借性价比优势吸引租户迁移，全市净吸纳量环比升160%至125万平方米，空置率降至21.0%。但市场需求不足导致以价换量现象持续，平均租金环比降0.7%至2658元/月/平方米，超甲级及核心区域租金调整幅度较大。

零售市场方面，通州首开万象汇以高开业率注入新活力，全市空置率微降至72%。受消费谨慎影响，餐饮商品零售收入同比跌46%和0.5%，高端消费需求低迷，部分品牌通过调改或闭店降本增效。轻奢品牌开店放慢，服饰鞋包新增店铺占比双降至22%。传统超市业态转型或闭店较多，而平价餐饮及折扣店（如嗨特购、KKV等）需求增长。全市购物中心首层租金环比降0.7%至314元/日/平方米，中关村、望京等商圈降幅显著。

仓储物流市场新增项目为零，成交量环比降25%，净吸纳量连续第三季为负达-38万平方米，空置率升至24.4%。第三方物流占据新租面积51%，制造业及日化消费品也有参与。通州、马驹桥等成熟市场表现相对较好，而大兴京南租户流失明显。平均租金跌幅扩大至41%至519元/月/平方米，平谷马坊、大兴京南等空置率高区域领跌。

商务园区市场新增39万平方米生物医药专项园区，但净吸纳量创历史新低-63万平方米。TMT板块因组织调整释放50%新租需求，推动泛中关村集群去化；医药健康板块新租占20%；文体娱乐类企业于电子城市场表现突出。仅中关村软件园和顺义录得正吸纳，电子城、丰台科技园、亦庄经开区均低于-2万平方米。平均租金降11%至1508元/月/平方米，核心资产关注度提升，但个别区域租金仍有下行压力。

物业投资市场交易量下滑，三季度共9笔交易434亿元，环比和同比分别降64%和73%。交易类型多元化，零售和办公占比28%和20%。REITs扩容带动零售物业活跃，万科广场被Pre-REITs基金收购，反映消费基础设施偏好。办公板块交易以企业出售自用资产为主，核心区域交易占比过半。险资参与仓储物流交易，高标仓成交罕见。整体资本化率扩大，市场租赁需求偏弱。