2022年北京房地产市场回顾与2023年展望-世邦魏理仕_14页_3mb

2022年第四季度北京商业地产市场呈现显著分化态势。写字楼市场新增供应仅121万平方米，同比下降至2015年以来最低水平，近八成供应集中于新兴商务区。受疫情影响，部分项目延期交付导致全年新增供应量311万平方米，仅为2021年的1/4。尽管新租交易面积环比下降8%，但企业整合、缩减、腾退现象缓解，净吸纳量回升至17万平方米，金融、TMT、能源等产业需求保持活跃，甲级写字楼租金降幅收窄，平均成交租金3822元/月/平方米，四季度环比下跌0.5%。

零售市场全年新增供应414万平方米，主要分布在外围区域。2022年第四季度无新项目入市，受疫情反复影响，全市空置率升至77%，较上季度增长0.5个百分点。餐饮业态新增店铺占比达30%，成为年度需求主力。核心商圈高端服饰、奢侈品等业态表现稳健，部分新晋品牌如SKP、国贸商城等持续繁荣。新能源汽车、咖啡茶饮、烘焙甜品等业态呈现快速迭代。全市购物中心首层平均租金报价337元/日/平方米，环比下调0.7%，全年累计降幅28%。

仓储物流市场全年新增供应771万平方米，同比创历史新高。第四季度新增300万平方米，主要集中在房山、大兴京南及顺义空港等区域。全市空置率升至180%，第三方物流占据全年新租总量34%，贡献净吸纳量136万平方米。环京区域廊坊市场供应突出，连续七季度放量，新增610万平方米高标仓储项目，成为全国供应重心。天津市场受防疫政策影响，空置率持续攀升，租金下行趋势显著。

商务园区市场全年新增供应605万平方米，主要集中于生命科学和医药领域。第四季度净吸纳量由负转正，达34万平方米，但泛中关村集群净吸纳量连续四个季度为负，全年累计-193万平方米。大兴、经开区因生命科学项目带动，需求表现突出。全市空置率升至201%，部分区域如东升、电子城空置率显著上升，北清路因集成电路产业集聚保持稳定。四季度平均租金1598元/月/平方米，环比下降0.4%，同比下降9%。

2023年市场预期：写字楼供应将出现小高峰，预计新增78万平方米，部分核心区域释放可租面积；零售市场新增供应675万平方米，聚焦王府井、通州运河核心区等商圈，核心商圈首店经济引领恢复；仓储物流供应预计284万平方米，廊坊和天津市场持续放量；商务园区迎来117万平方米新增供应，以泛中关村为主，政策支持下高精尖产业成为核心动力。投资方面，市场交易额同比下降54%，国有资本主导交易，机构投资者占比达35%。租金下行与资本化率上升背景下，优质资产价值洼地显现，REITs试点拓展为市场注入信心。2023年随着防疫政策优化和经济复苏，预计租赁需求将逐步反弹，但空置率与租金仍面临一定下行压力。