世邦魏理仕2024年北京房地产市场回顾及2025年展望报告20页_2mb

2024年北京房地产市场呈现供需分化及结构性调整态势。办公市场方面，第四季度新增供应129万平方米，全年总量192万平方米，同比缩量74%，供应增速显著放缓。新租需求中TMT板块主导，人工智能、大数据等关键赛道贡献主要力量，金融行业因整合及缩减面积导致需求下滑，专业服务及消费品制造业需求稳步增长。全年净吸纳量达34万平方米，空置率降至21%，其中甲级市场贡献81%净吸纳量，新兴区域及科技中心去化表现突出，而CBD、金融街等核心商圈因企业整合出现空置率上升。租金方面，全市平均租金月环比降34%至2566元，年度累计跌幅107%，超甲级市场降幅最大。

零售物业市场新增供应429万平方米，全年接近100万平方米。老牌商场如金源新燕莎MALL推动业态升级，增加餐饮及生活配套。受社销总额下降影响，餐饮类品牌更注重性价比，新增店铺占比达48%，运动户外及奢侈品布局放缓。全年净吸纳量875万平方米，同比增38%，空置率73%。首层租金加速下跌至304元/日，非核心商圈因网红品牌入驻限制租金报价，核心商圈则面临租赁谈判延长及租金松动。

仓储物流市场全年供应332万平方米，净吸纳量首现负值-93万平方米。第三方物流占据新租需求35%，制造业需求因企业回流自用园区而下滑。大兴京南、顺义等子市场租户迁移集中，空置率维持24.4%高位。全市平均租金下降至508元/月，年度跌幅达92%，低标仓及农民仓租户向性价比更高的高标仓迁移。

商务园区市场全年新增供应209万平方米，同比下降78%，主要来自纯办公项目。第四季度净吸纳量转正至29万平方米，TMT及医药板块贡献超八成需求。各子市场空置率同比上升，中关村软件园因以价换量策略实现空置率下降，而北清路、亦庄经开区因研发类企业需求放缓出现大幅上升。平均租金同比降49%至1485元/月，泛中关村集群降幅领先。

物业投资市场全年交易46笔，总金额3726亿元，同比增长12%。第四季度交易额环比增129%，自用买家占比60%，机构投资者增至51%。办公及零售板块交易占比超九成，综合体及工业物流交易活跃度提升。核心区域资产因稀缺性受青睐，资本化率持续走高，促进交易达成。地产基金通过改造退出案例，如酒店转长租公寓交易，体现资产管理成效。