世邦魏理仕：2021年北京房地产市场回顾与2022年展望_14页_3mb

北京商业地产市场2021年总结

核心内容概览

2021年北京商业地产市场表现活跃，整体呈现增长态势。写字楼、零售物业、仓储物流及商务园区等细分市场均有不同程度的发展，投资市场也保持较高活跃度。市场在疫情后逐步复苏，需求释放与供给调整并行，推动了租金和净吸纳量的提升。

主要观点

写字楼市场

• 新增供应：全年新增供应量达121.4万平方米，创历史第二高，且连续四年超过50万平方米。
• 净吸纳量：全年净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高，其中CBD和丽泽各占三分之一。
• 空置率：年末空置率为17.1%，同比下降0.8个百分点，主要商务区空置率逐步回落。
• 租金表现：全年平均租金报价为390.2元/月/平方米，微降0.1%。子市场表现分化，中关村保持坚挺，望京增长，CBD和丽泽年末触底。
• 行业需求：TMT和金融行业贡献了全年新租需求的60%，其中超六成来自头部企业。

零售物业市场

• 新增供应：全年新增供应36万平方米，主要以特色门店和首店形式引入，提升区域消费体验。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为63.6万平方米，四季度租金稳中有升，达35.7元/天/平方米。
• 业态趋势：餐饮、运动、生活体验类业态表现活跃，传统零售在非核心市场尚未恢复至疫情前水平。
• 未来展望：2022年预计新增供应超40万平方米，主要集中在非核心商圈，将进一步提升区域活力。

仓储物流市场

• 新增供应：全年新增供应13.9万平方米，同比增长73%，但仍难以满足需求。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为16.4万平方米，电商零售和第三方物流为主要租户。
• 空置率：年末空置率为2.3%，连续两个季度上升，但全年维持在3%以下。
• 租金表现：平均租金报价为53.7元/月/平方米，年涨幅5.6%，城配需求推动马驹桥、通州等区域租金上涨。

商务园区市场

• 新增供应：全年新增供应31.4万平方米，仅为去年的三成。
• 净吸纳量：全年净吸纳量达53.9万平方米，较2020年增长35%。
• 空置率：年末空置率为17.9%，同比下降4.1个百分点。
• 行业布局：TMT、医药健康、房地产建筑等行业发展强劲，泛中关村区域成为主要需求引擎。
• 政策影响：《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》推动产业聚集，带动区域租金上涨。

关键信息

2021年市场数据概览

投资市场表现

• 全年成交总额：714.7亿元，同比增长13%，仅次于2019年，为历史第二高。
• 外资占比：全年外资占总交易额的22%，维持较活跃水平。
• 办公物业权重：办公物业占总成交额的68%，为近年最高，体现其防御性和现金流稳定性。
• 企业自用型：企业自用买家占17%，科技企业继续购置写字楼用于自用。

未来展望

2022年市场预测

• 新增供应：预计写字楼新增供应90万平方米，零售物业新增供应超40万平方米，物流仓储新增供应172万平方米。
• 需求趋势：科技、金融、医药健康等重点行业将持续布局，推动市场需求多元化。
• 租金走势：整体市场租金有望企稳，但部分子市场受新增供应影响仍存在下行压力。
• 投资趋势：公募REITs的推进将为产业园区、仓储物流、长租公寓等资产提供新的融资和退出渠道，吸引投资者关注。

市场分析与建议

• 租户行为：租户对品质升级的追求增强，品牌首店和特色门店成为业主调整组合的重要工具。
• 区域发展：新兴商务区如丽泽和通州成为新增供应和租户关注的热点，而核心商圈如CBD和金融街则在供需平衡中保持稳定。
• 政策影响：政府支持租赁住房和公募REITs试点，推动长租公寓和产业地产成为投资新热点。

专家观点

• 孙祖天：2022年写字楼市场净吸纳量预计回落，但整体高于历史平均水平。产业类租户需求增加，推动市场升级。
• 宋海燕：零售物业市场将受益于首店经济和政策支持，非核心商圈有望逐步恢复。
• 李虹：商务园区市场将迎来供应高峰，泛中关村区域租金仍有上涨空间，南部区域产业布局将逐步明朗。
• 刘焕丽：投资市场将更加关注租金回报和资管能力，核心资产将更受青睐。
• 纪刚：公募REITs的推进为产业地产提供更多融资渠道，推动市场流动性提升。

总结

2021年北京商业地产市场在疫情后逐步复苏，各细分领域均展现出强劲的发展势头。写字楼市场净吸纳量创历史新高，零售物业注重品牌和体验升级，仓储物流因城配需求保持增长，商务园区受益于政策引导和产业升级。投资市场持续活跃，办公物业占据主导地位，外资参与度较高。2022年市场预计在供需调整中进一步优化，租金有望企稳，投资机会增多，重点行业和区域将持续引领市场发展。