2018年重庆市主城区房地产市场年报_98页_5mb

2018年重庆主城区房地产市场总结

核心内容概述

2018年重庆房地产市场在政策调控和宏观经济环境下，整体呈现趋稳态势。市场供应和需求均保持一定增长，但增速有所放缓，房价和地价均创新高，土地市场趋于理性，企业拿地热情有所下降，市场重心向改善型产品转移。

全国政策环境

• 2018年政策回顾：中央坚持“房住不炒”基调，调控政策保持连续性和稳定性，重点遏制房价上涨和投机行为，推动房地产市场健康发展。
• 调控措施：包括限售、限购、限贷、限价等，部分城市出现政策松绑迹象，如太原、菏泽、杭州、珠海等。
• 金融政策：定向降准释放资金，但房地产融资依然困难，货币环境未有效传导至房地产行业。

全国宏观情况

• 经济增速：2018年国内生产总值为90万亿元，同比增长6.6%，增速略有回落。
• 物价情况：CPI上涨2.1%，PPI上涨3.5%，但下半年PPI涨幅明显回落。
• 房地产投资：全国房地产开发投资12万亿元，同比增长9.7%，商品住宅投资占比最大，达13.7%。
• 市场供需：商品房销售面积17.2亿方，同比增长1.7%；待售面积呈回升趋势，去化周期延长。

重庆房地产市场总结

宏观环境

• 经济增速：重庆地区生产总值为20363亿元，同比增长6.3%，增速大幅下滑，工业增速仅为0.5%。
• 房地产政策：全年略严，年末有所松动，政策调控目标是稳定市场。
• 房地产投资：房地产投资占比回升，固投增速为7.2%，房地产开发投资稳步增长。

土地市场

• 供销量变化：土地市场呈现“前热后冷”趋势，全年供应和成交面积同比分别下降42%和38%。
• 楼面价与溢价率：楼面均价突破5000元，溢价率降至11.82%，土地成交总额下降30%。
• 区域供应与成交：两江新区供应和成交面积居首，蔡家板块成为热点；北碚区、巴南区供应和成交面积排名靠前。
• 土地流拍：流拍宗数增加，占比达16%，部分区域如西永、空港因供需失衡出现流拍。

房地产市场表现

• 商品房市场：供销价均创新高，全年供应3676万方，成交3438万方，均价达11055元/㎡，全年供大于求。
• 商品住宅市场：供应量达2986万方，成交量2781万方，均价11414元/㎡，整体供大于求。
• 商务市场：供应量增加，销量回落，价格略有上涨。
• 商业市场：重回供大于求态势，销量回落。

住宅市场细分

• 户型结构：两房、三房产品占比上升，三房功能产品市场份额扩大，改善型需求突出。
• 面积段需求：90-110㎡的两房、两房加院馆、三房最受欢迎，总价在80-120万元的产品需求量显著。
• 成交TOP项目：龙湖昱湖壹号以30.48万方、47.07亿元销售额位居榜首，万达文化旅游城、富力城紧随其后。

房价与地价

• 房价比：房价与地价差额缩小，房价总体上涨，地价涨幅略高于房价。
• 区域价格：渝中半岛、人和板块均价最高，达32538元/㎡和31185元/㎡，渝北区、九龙坡区涨幅较大。
• 楼面价：全年楼面均价达5194元/㎡，部分区域如照母山、悦来楼面价创新高。

关键信息总结

• 政策调控：2018年重庆房地产政策以稳定市场为主，年末出现部分松绑迹象。
• 市场趋势：整体市场趋稳，但部分区域如南区热度下降，北区和西区成为热点。
• 企业表现：品牌房企表现突出，前十房企市场份额超60%；外地企业积极进入重庆市场。
• 市场结构：改善型产品需求上升，90-110㎡产品最受欢迎，总价在80-120万元的住宅需求显著。
• 土地市场：供应和成交面积均下降，楼面均价上升，但溢价率回落，流拍现象增加。

主要观点

• 房地产市场在政策调控和经济下行压力下趋于平稳。
• 土地市场热度下降，但楼面均价仍创新高，显示市场对核心区域的追捧。
• 改善型产品需求增加，推动市场向高端化发展。
• 企业拿地热情下降，但品牌房企仍占据主导地位。
• 重庆房地产市场在政策引导下逐步向理性回归，区域发展不均衡现象明显。