20221218-国金证券-房地产行业研究_东风已起_行业估值将迎重塑_38页_4mb

报告摘要

房地产行业研究报告总结

核心内容

行业基本面与政策走向

2022年房地产行业基本面持续走低，全国商品房销售金额同比大幅下滑26.6%，70城房价连续13个月下滑。尽管市场整体低迷，但高能级城市和中高端改善型项目表现相对较好，二手房市场复苏快于新房市场。土拍市场整体热度偏低，1-11月宅地成交量同比下滑36.4%，拿地企业以央国企和地方国资平台为主，合计占比超80%。

2023年市场预计前低后高，实现弱复苏。销售有望在2季度恢复，带动开竣工和投资复苏。预计2023年商品房销售面积为13.0亿方，同比-5.9%；房屋新开工面积为10.8亿方，同比-11.8%；全国房屋竣工面积为8.8亿方，同比+2.0%；房地产开发投资金额为12.2万亿元，同比-6.9%。

行业格局分化

行业集中度有所下降，但头部央国企和改善型房企依然强势。TOP30房企中民企数量从21家降至13家，央国企从6家增至14家。优质房企如绿城、滨江、建发市占率逆势增长，而部分出险房企销售排名大幅下滑。

估值重塑与投资建议

房企利润水平逐步改善，板块估值有望重塑。政策宽松有助于缓解房企现金流压力，REITs扩容、股权融资放开及有效供给缺口支撑房价企稳。建议优先选择布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团；稳健选择头部央国企，如中国海外发展。物业板块推荐关联房企未出险、估值偏低的优质民营物业公司，如滨江服务。

主要观点

销售与价格承压：2022年商品房销售持续低迷，房价下行压力较大，但高能级城市和改善型项目表现相对较好。
土拍市场低迷：土拍市场热度偏低，央国企和地方平台成为拿地主力，部分城市溢价率低于10%。
居民信贷偏弱：居民中长期新增人民币贷款同比大幅下滑，房企融资受限，导致销售和投资端承压。
政策转向宽松：中央多次出台政策支持房地产行业，包括“三支箭”、保交楼专项借款等，提振市场信心。
物业板块分化：物业板块股价与地产板块走势一致，但估值分化明显，关联房企经营状况仍是定价关键。

关键信息

市场数据：
- 市场优化平均市盈率：18.90
- 国金房地产指数：2029
- 沪深300指数：3954
- 上证指数：3168
- 深证成指：11295
- 中小板综指：11959
销售与价格走势：
- 全国商品房销售面积同比-5.9%，销售金额同比-26.6%。
- 70城房价环比指数持续为负，二手房销售恢复优于新房。
土拍市场表现：
- 全国300城土地供应面积同比-38.9%，成交面积同比-36.4%。
- 央国企和地方平台拿地比例高，部分城市溢价率偏低。
融资与信贷：
- 居民中长期新增人民币贷款同比-55.2%，房企债券融资持续受限。
- “第三支箭”股权融资放开，有望缓解部分房企现金流压力。
物业板块：
- 物业板块股价与地产板块走势一致，但估值分化明显。
- 三类物业公司的PE(ttm)分别为24.4x、13.9x和9.8x，关联房企经营状况是关键。

投资建议

地产板块：首选头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际、滨江集团。
物业板块：推荐关联房企未出险、估值偏低的优质民营物业公司，如滨江服务。

风险提示

政策宽松对市场提振效果不佳。
多家房企债务违约。
物业增值服务发展不顺。

图表目录（摘要）

全国商品房销售金额同比走势
全国商品房销售面积及房价走势
70大中城市房价环比指数
15城二手房成交面积走势
22城集中土拍各类型房企拿地比例
2022年1-11月TOP100房企销售情况
各能级城市新房和二手房销售面积同比
集中供地22城宅地成交量价情况
居民中长期新增人民币贷款走势
房企债券发行与到期情况
房企到位资金累计同比走势
克而瑞内房股领先指数与恒生物管指数涨跌幅对比
三类物业公司PE(ttm)走势

内容目录（摘要）

2022年回顾：
- 销售量价承压，分化是主基调
- 土拍整体热度低，央国企和地方平台是拿地主力
- 居民信贷偏弱，房企整体融资受限
- 物业板块持续分化，地产仍是定价关键
- 政策已转向宽松，组合拳持续出台
2023年展望：
- 市场弱复苏，行业洗牌，估值重塑
- 物业展望：回归公司自身发展能力
投资建议：
- 地产板块：强者恒强，首选头部央国企和改善房企
- 物业板块：把握物业公司独特性，抓住分化中的机遇
- 行业估值：关注政策宽松带来的估值修复机会
风险提示：
- 政策宽松效果不佳
- 多家房企债务违约
- 物业增值服务发展不顺