20221218-开源证券-房地产行业周报_中央经济工作会议定调_高能级城市政策持续宽松_15页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2022年12月18日发布的房地产行业研究报告指出，中央经济工作会议对房地产行业政策进行了定调，强调“保交楼、保民生、保稳定”，并提出支持优质房企融资、推动行业重组并购，以稳定市场。研究维持对房地产行业的“看好”评级，认为政策底已明确，销售基本面触底，未来需求端政策将持续宽松，市场信心有望提升，行业估值将逐步修复，板块具备较好的投资机会。

主要观点

• 政策宽松趋势明确：中央及地方政府持续出台宽松政策，支持刚性和改善性住房需求，鼓励长租房市场建设，推动房地产向新发展模式过渡。
• 销售端疲软：新房成交量持续下滑，二手房市场略有回暖，但整体仍处于低位。
• 投资端活跃：土地成交面积和总价同比上升，四城完成集中供地，但溢价率较低，以城投和国企为主导。
• 融资端改善：信用债发行规模同比和环比均上升，平均加权利率下降，显示融资环境有所改善。
• 市场表现不佳：房地产板块本周下跌2.48%，弱于沪深300指数，个股表现分化明显。

关键信息

政策端

• 中央层面：

  • 中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，促进居住消费健康发展。
  • 中央经济工作会议强调“保交楼、保民生、保稳定”，支持优质房企融资，防范化解风险。

• 地方层面：

  • 杭州：下调公积金贷款首付比例，放宽二套房政策。
  • 南京：主城限购进一步放开，允许已有2套房源家庭购买第3套。
  • 广州：提高多孩家庭公积金贷款额度。
  • 郑州：购房资格审核与原居民同等待遇，提供契税补贴。
  • 兰州：下调首套房商贷利率，取消限售政策。
  • 北京：支持商业银行开展保函置换预售监管资金业务，推动开发贷款展期。
  • 成都：全年两集中土拍共成交151宗，成交金额约1191亿元。
  • 重庆：第三批集中供地全部底价成交，地方平台公司主导拿地。

市场端

• 新房销售：

  • 2022年第50周，全国64城新房成交面积324万平米，同比下降42%，累计同比下降33%。
  • 一线城市、二线城市、三四线城市新房成交同比增速分别为-28%、-38%、-54%。

• 二手房销售：

  • 2022年第50周，全国23城二手房成交面积128万平米，同比增速4%，年初至今累计同比-13%。
  • 二线城市二手房市场表现相对较好。

投资端

• 土地成交：

  • 2022年第50周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4539万平方米，成交面积6282万平方米，同比增加43%。
  • 成都、重庆、广州、福州完成集中供地，成交总金额约361亿元，以地方平台和国企为主导。

• 土拍分化：

  • 一线城市土地成交面积下降67%，二线城市下降15%，三四线城市同比增加104%。
  • 成都第四批次土拍14宗底价成交，1宗流拍；重庆第三批次土拍全部底价成交，7宗由地方平台公司拿下。

融资端

• 信用债发行：

  • 2022年第50周，信用债发行149.3亿元，同比增加36%，环比增加27%。
  • 平均加权利率3.13%，环比减少46BPs。
  • 海外债无新增发行。

• 融资改善：

  • 上交所支持房企融资总额达1975亿元，支持民企发行公司债券融资234亿元。

一周行情回顾

• 板块表现：本周房地产指数下跌2.48%，弱于沪深300指数（-1.1%），在28个板块中排名第23位。
• 个股表现：
  • 涨跌幅前五的个股为：格力地产（+61.17%）、陆家嘴（+9.99%）、广汇物流（+9.10%）、ST粤泰（+8.89%）、万业企业（+8.32%）。
  • 涨跌幅后五的个股为：万通发展（-20.56%）、大悦城（-15.38%）、泰禾集团（-11.11%）、财信发展（-10.11%）、深物业A（-7.89%）。

投资建议

• 维持“看好”评级：认为政策底已明确，销售基本面触底，未来需求端政策将持续宽松，市场信心有望提升，行业估值将修复。
• 优质房企受益：支持头部房企发展，推动市场向新发展模式过渡，优质房企市场份额将提升。

风险提示

• 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
• 调控政策超预期变化，可能导致行业波动加剧。

图表目录

• 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降
• 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降
• 图3：2022年第50周64大中城市成交面积同比环比下降
• 图4：一线城市成交面积同比环比下降
• 图5：二线城市成交面积同比环比下降
• 图6：三四线城市成交面积同比环比下降
• 图7：低能级市场累计成交面积表现相对更差
• 图8：23城二手房成交单周同比增加
• 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好
• 图10：100大中城市土地成交面积同比增长
• 图11：100大中城市土地成交总价同比增长
• 图12：100大中城市土地成交溢价率回升
• 图13：国内信用债发行规模同比增加
• 图14：海外债无新增发行
• 图15：债券发行规模累计同比降幅仍较大
• 图16：本周房地产指数下跌2.48%，板块表现弱于大市

表格目录

• 表2：本周房地产行业个股中格力地产、陆家嘴、广汇物流涨幅靠前
• 表3：本周房地产行业个股中万通发展、大悦城、泰禾集团跌幅靠前