20221218-申港证券-房地产行业研究周报_11月销售投资跌幅扩大_聚焦政策空间_12页_1mb

11月销售投资跌幅扩大聚焦政策空间总结

核心内容概述

2022年11月，中国房地产行业面临销售与投资持续下行压力，但市场对政策变化的预期以及部分城市销售回暖迹象表明，行业仍存在复苏潜力。本文围绕11月销售、投资、融资及土地市场数据展开分析，提出投资策略与风险提示，为投资者提供参考。

主要观点

• 销售持续承压：11月商品房销售额及销售面积同比跌幅扩大，分别为-32.2%、-33.3%，较上月分别扩大8.5pct、10pct。累计同比分别为-26.6%、-23.3%，较上月下降0.6pct、1pct。
• 投资端持续下行：房地产开发投资完成额累计同比增速-9.8%，单月同比增速-19.9%，较上月减少3.9pct。投资下滑主要受土地市场成交减弱及施工端承压影响。
• 融资端数据走弱：房地产开发资金来源单月同比增速-35.4%，较上月跌幅扩大9.4pct。国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增速分别为-30.5%、-38.8%、-30.4%、-41.8%，均较上月明显下滑。
• 政策预期支撑市场情绪：尽管11月数据不佳，但市场对政策放松的预期较强，且部分城市销售环比出现改善，显示销售复苏基础逐渐增强。
• 行业基本面仍偏弱：当前行业呈现“竣工>销售>投资/开工”的强弱关系，销售市场复苏仍需时间，但政策宽松与融资支持或将带来边际改善。

关键信息

销售市场表现

• 商品房销售：11月销售额11.86万亿，销售面积12.13亿平方米，累计同比分别为-26.6%、-23.3%，单月同比分别为-32.2%、-33.3%。
• 城市差异：一线城市销售面积同比-23%，二线城市-26%，三线城市-36%。
• 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+12%，累计同比-8%。

融资端表现

• 开发资金来源：11月累计同比增速-25.7%，单月同比增速-35.4%，较上月跌幅扩大9.4pct。
• 主要融资渠道：国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增速分别为-30.5%、-38.8%、-30.4%、-41.8%，均较上月下滑。

投资与施工数据

• 房地产开发投资：11月累计同比增速-9.8%，单月同比增速-19.9%，较上月减少3.9pct。
• 新开工、施工、竣工面积：累计同比分别为-38.9%、-6.5%、-19%，单月同比分别为-50.8%、-52.6%、-20.2%，均较上月明显走弱。

土地市场表现

• 土地成交：100城土地供应及成交面积累计同比分别为-8%、-9%，成交金额累计同比-29%，土地溢价率2.44%。
• 重点城市土拍：成都四批次土拍成交15宗，总价104亿，平均溢价率0.97%；广州四批次土拍成交5宗，总价191亿，整体土地市场仍处低迷状态。

投资策略

• 关注龙头房企：建议关注经营稳健、资信良好的龙头企业，如保利发展、万科A、龙湖集团。
• 高品质房企：滨江集团、绿城中国等产品导向型房企值得关注。
• 地方国央企：建发国际、越秀地产等地方国央企龙头具有发展潜力。
• 民企风险化解：关注民企风险化解机会，代建行业推荐绿城管理控股。

行业评级与市场表现

• 行业评级：当前评级为增持，认为未来6个月内相对强于市场基准指数收益率5%以上。
• 市场表现：12月12-16日，申万房地产板块涨跌幅-2.48%，在申万一级行业中排名25/31。
• PE与PB：12月16日，申万房地产行业PE（TTM）为14.07倍，PB（LF）为0.94倍，均低于近三年均值。

风险提示

• 销售市场复苏不及预期。
• 个别房企出现债务违约风险。

政策动向

• 中央经济工作会议：强调确保房地产市场平稳发展，化解头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求，推动行业向新发展模式过渡。
• 政策宽松预期增强：四季度融资支持政策力度加大，但尚未显现效果，需关注政策落地节奏及市场反应。

数据追踪

新房市场

• 30城成交面积：单周及累计同比分别为-3%、-28%。
• 城市表现：北京、广州、武汉、成都等城市环比改善，但整体仍偏弱。

二手房市场

• 13城成交面积：单周同比+12%，累计同比-8%。

土地市场

• 100城土地供应及成交面积：累计同比分别为-8%、-9%。
• 土地成交金额：累计同比-29%，溢价率2.44%。

结论

尽管11月房地产销售与投资数据持续下滑，但市场对政策宽松的预期较强，且部分城市销售回暖迹象显示复苏基础逐步增强。短期内，销售市场仍承压，但政策支持与融资改善或将带来边际修复。未来投资应聚焦政策变化、融资端改善及2023年二季度基本面变化，同时关注行业结构性调整与风险化解机会。