南通天生安置房信托受益权资产支持专项计划说明书_183页_14mb

南通天生安置房信托受益权资产支持专项计划总结

核心内容概述

《南通天生安置房信托受益权资产支持专项计划说明书》详细介绍了该专项计划的设立、运作机制、相关方职责及风险控制措施。该专项计划由华泰证券（上海）资产管理有限公司担任计划管理人，华融国际信托有限责任公司作为信托受托人，通过向南通天生置业有限公司发放信托贷款，并以其开发的四个拆迁安置房项目（龙潭福里二期、永兴福里、龙潭福里三期、隆兴福里）的未来销售收入作为质押担保，向投资者发行资产支持证券。该计划旨在通过资产证券化方式，为投资者提供优先级和次级资产支持证券，以实现资金的高效利用和风险的合理分配。

主要观点

1. 专项计划设立与结构
   该专项计划设立于2016年5月，通过募集资金购买广州银行持有的信托受益权，设立“南通天生安置房信托受益权资产支持专项计划”。该计划由华融信托设立信托贷款，金额为11亿元人民币，期限为59个月，年利率为8%。计划管理人负责管理专项计划资产，并按照约定进行收益分配。

2. 资产支持证券类型
   资产支持证券分为优先级和次级两种。优先级资产支持证券共有5档，目标募集资金总额为10.5亿元人民币，分别对应不同预期到期日，且均获得AA+信用评级。次级资产支持证券由天生置业全额认购，规模为0.5亿元人民币，未评级，且不安排挂牌交易。

3. 质押担保与还款来源
   借款人南通天生置业有限公司以其开发的四个拆迁安置房项目的未来销售收入作为质押担保，质押金额总计16.72亿元人民币，由瑞华会计师事务所审核确认。若发生违约事件，担保人南通市港闸区国有资产经营总公司将承担连带责任保证。

4. 交易结构与参与方
   交易结构涉及原始权益人（广州银行）、借款人（南通天生置业）、担保人（港闸国资）、信托受托人（华融信托）、计划管理人（华泰证券）、托管银行（华夏银行南京分行）及监管银行（华夏银行南通分行）等多个参与方。各方在专项计划中承担明确的权利与义务，确保计划的顺利运作。

5. 资金管理与分配
   专项计划资金由托管银行进行托管，管理人根据《计划说明书》及《标准条款》的约定，将资金用于购买基础资产，并按照优先级和次级的顺序进行收益和本金的分配。在兑付日，优先级资产支持证券的收益和本金将优先支付，次级资产支持证券在优先级分配后获得剩余资金。

6. 风险揭示与信用增级
   专项计划存在一定的信用风险，如借款人或担保人无法按时偿还贷款本息，或发生重大不利变化等。为保障投资者利益，采取了应收账款质押、担保人保证等多种信用增级措施。优先级资产支持证券获得AA+评级，次级未评级。

7. 信息披露与持有人权利
   投资者有权获取专项计划的相关信息，包括资产配置、收益分配情况等，并可参与持有人大会，行使表决权。同时，投资者需自行承担投资风险，不得要求管理人回购资产支持证券。

关键信息

专项计划基本信息

• 计划管理人：华泰证券（上海）资产管理有限公司
• 财务顾问：华泰联合证券有限责任公司、江苏银行股份有限公司南通分行
• 信托受托人：华融国际信托有限责任公司
• 借款人：南通天生置业有限公司
• 担保人：南通市港闸区国有资产经营总公司
• 托管银行：华夏银行股份有限公司南京分行
• 监管银行：华夏银行股份有限公司南通分行
• 登记托管机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司

资产支持证券基本信息

• 优先级资产支持证券：

  • 名称：南通天生安置房信托受益权资产支持专项计划优先级资产支持证券
  • 规模：总计10.5亿元人民币
  • 预期到期日：分别为2017年6月3日至2021年6月3日
  • 预期收益率：根据《认购协议》确定
  • 支付方式：按兑付日支付收益和本金
  • 信用评级：AA+

• 次级资产支持证券：

  • 名称：南通天生安置房信托受益权资产支持专项计划次级资产支持证券
  • 规模：0.5亿元人民币
  • 预期到期日：2021年6月3日
  • 预期收益率：无
  • 支付方式：根据《标准条款》进行支付
  • 信用评级：未评级

质押财产与拆迁安置房项目

• 质押财产：四个拆迁安置房项目未来销售收入
• 项目详情：
  • 龙潭福里二期：土地使用权证编号为苏通国用（2012）第0209015号，建设用地规划许可证编号为地字第320600201210083号，建设工程规划许可证编号为建字第NTF20130042号，建筑工程施工许可证编号为320600020130110
  • 永兴福里：土地使用权证编号为苏通国用（2013）第02080076号，建设用地规划许可证编号为地字第320600201210104号，建设工程规划许可证编号为NTF-20130115、NTF-20130120号，建筑工程施工许可证编号为320611201403240101
  • 龙潭福里三期：土地使用权证编号为苏通国用（2013）第0209004号，建设用地规划许可证编号为地字第320600201310024号，建设工程规划许可证编号为建字第NTF20140051号，建筑工程施工许可证编号为320611201403240101
  • 隆兴福里：土地使用权证编号为苏通国用（2014）第02090003号，建设用地规划许可证编号为地字第320603201410070号，建设工程规划许可证编号为建字第320603201410183号，建筑工程施工许可证编号为320611201506240101

质押财产金额统计

• 龙潭福里二期：273,425,843.04元
• 永兴福里：565,128,758.84元
• 龙潭福里三期：506,099,230.04元
• 隆兴福里：327,868,752.12元
• 合计：1,672,522,584.04元

交易结构与流程

• 资金信托：广州银行将11亿元资金委托给华融信托设立单一资金信托，华融信托向天生置业发放贷款
• 资金归集与监管：天生置业将质押财产转入监管账户，监管银行负责核对并划付至信托账户
• 资金分配：计划管理人根据《标准条款》向托管银行发出分配指令，托管银行将资金划拨至登记托管机构账户，用于支付优先级资产支持证券的收益及本金，次级资产支持证券在优先级支付后获得剩余资金

风险与违约处理

• 违约事件：包括借款人未按时还款、担保人未履行保证责任等
• 还款补足事件：若信托账户资金不足，需由借款人补足
• 担保启动事件：若发生违约事件，担保人需在担保人划款日履行担保责任
• 风险揭示：计划管理人不保证一定盈利或最低收益，投资者需自行承担投资风险

关键时间点

• 专项计划设立日：募集资金达到目标后公告成立
• 兑付日：每年6月3日，若非工作日则延迟至下一个工作日
• 信托终止日：信托期限届满或发生其他终止事件
• 法定到期日：2023年6月3日
• 质押财产划款日：每个日历月第2个工作日，最后一个划款日为信托终止日

信用增级与保障措施

• 质押担保：以四个拆迁安置房项目的未来销售收入作为质押担保
• 担保人保证：港闸国资提供不可撤销的连带责任保证
• 监管措施：监管银行对质押财产进行监管，确保资金安全
• 信托费用：包括税费、保管费、审计费、律师费等，由信托财产承担

总结

本专项计划通过将拆迁安置房项目未来销售收入作为质押担保，向投资者发行优先级和次级资产支持证券，实现资产证券化。优先级资产支持证券获得AA+评级，次级未评级。计划管理人负责资金的管理与分配，托管银行负责资金的托管与划付，监管银行负责质押财产的监管，担保人提供保证担保。投资者需自行承担投资风险，不得要求管理人回购资产支持证券。计划设有详细的交易结构、资金管理机制及风险控制措施，确保专项计划的顺利运作和投资者的权益保障。