2017-镇江红星置业安置房信托受益权资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告_29页_1mb

华泰证券（上海）资产管理有限公司“镇江红星置业安置房信托受益权资产支持专项计划”信用状况总结

核心内容

华泰证券（上海）资产管理有限公司设立的“镇江红星置业安置房信托受益权资产支持专项计划”已由中诚信证券评估有限公司完成信用评级。该专项计划优先级资产支持证券镇安置1至镇安置6的信用等级均为 AA+，表明其预期收益和本金偿付可能性很高，违约风险很低。次级资产支持证券无评级，金额为5,200万元。

主要观点

1. 交易结构与信用支持：

   • 本专项计划采用优先级/次级支付机制，优先级证券金额为6.93亿元，次级证券金额为0.52亿元，次级证券为优先级证券提供一定内部信用支持。
   • 信托贷款保证人镇江交通产业集团有限公司（镇江交产）为信托贷款提供不可撤销的连带责任保证，增强了优先级证券的信用保障。
   • 专项计划的现金流来源为瑞香苑和紫园两个安置房项目的销售款，且其销售风险可控。

2. 基础资产与现金流预测：

   • 基础资产为红星置业和紫勋置业对大业信托的信托受益权，应收信托贷款本金总额为7.45亿元。
   • 两项目的预计销售面积分别为100,963平方米和63,053平方米，预计销售收入分别为6.56亿元和4.41亿元。
   • 2016~2018年预计销售款合计109,763.48万元，现金流稳定。

3. 信托贷款债务人分析：

   • 红星置业和紫勋置业为信托贷款债务人，其偿债能力和意愿决定基础资产现金流是否足额、按时产生。
   • 红星置业为镇江交产全资子公司，其财务状况虽较弱，但依赖镇江交产的资金支持。
   • 紫勋置业目前无营业收入，债务偿还依赖红星置业及镇江交产的担保。

4. 信托受托人与托管人：

   • 大业信托作为信托受托人，管理架构完善，内部控制体系健全，风险控制能力强。
   • 民生银行南京分行作为托管人，具备丰富的托管经验与风险控制能力，确保专项计划资金安全。

5. 信用触发机制与收益分配：

   • 设置了担保启动机制与违约机制，保障在违约发生时资金的有序分配。
   • 基础资产现金流按顺序用于支付税收、管理费、托管费、优先级证券收益和本金、次级证券收益等，保障优先级证券的偿付。

关键信息

优先级资产支持证券

• 镇安置1至镇安置6，信用等级均为 AA+，预期发行金额分别为8,100万元、10,000万元、10,300万元、11,700万元、13,800万元、15,400万元。
• 每半年一次支付优先级证券收益及本金，收益类型为固定利率。

信托贷款债务人

• 红星置业：注册资本1亿元，为镇江交产全资子公司。2012~2014年总资产分别为14.69亿元、26.75亿元、34.35亿元，资产负债率分别为33.31%、33.22%、46.64%。
• 紫勋置业：注册资本2,000万元，由红星置业控股。2013~2015年总资产分别为3.19亿元、6.17亿元、6.81亿元，资产负债率分别为29.87%、63.71%、68.59%。

信托贷款保证人

• 镇江交产：总资产在2013~2015年分别为535.34亿元、626.88亿元、688.47亿元，资产负债率分别为59.99%、62.96%、64.35%。
• 作为镇江市主要投融资主体和市政基础设施建设主体，镇江交产持续获得政府土地注入和政策支持，信用实力较强。

专项计划资产支持证券结构

• 优先级资产支持证券金额合计6.93亿元，次级资产支持证券金额为0.52亿元。
• 优先级证券到期日各不相同，但均设定为固定利率。

安置房项目概况

• 瑞香苑：位于镇江市林隐路6号，总建筑面积111,300平方米，安置房面积103,400平方米，预计销售单价6,500元/平方米，总销售收入6.56亿元。
• 紫园：位于金广路西侧，总建筑面积68,310平方米，安置房面积63,561平方米，预计销售单价7,000元/平方米，总销售收入4.41亿元。

信用提升机制

• 优先级证券有明确的信用支持，包括次级证券、镇江交产的保证担保、土地抵押等。
• 基础资产现金流来源明确，具备良好的偿付保障。

交易费用承担

• 专项计划费用包括税收、管理费、托管费等，由专项计划资产承担。
• 借款人需承担部分费用，如律师费、验资费等，不得从专项计划资产中支出。

信用触发机制

• 担保启动事件：当信托账户累计可供分配资金未达到应还本息时，保证人需履行担保责任。
• 违约事件：当借款人或保证人丧失清偿能力，专项计划资金将按优先级、次级顺序分配。

评级意见和考虑因素

• 评级意见：镇安置1~6的信用等级均为 AA+，表示其预期收益和本金偿付可能性很高，违约风险很低。
• 考虑因素：
  • 交易结构和基础资产的法律完备性；
  • 优先级/次级支付机制；
  • 镇江交产提供的连带责任保证；
  • 专项计划的资金划转和账户管理机制；
  • 信托受托人和托管人的服务能力。

风险及缓解方式

1. 信托贷款债务人违约风险：

   • 若红星置业或紫勋置业逾期支付信托贷款本息或发生经营困难、破产事件，将影响优先级证券偿付。
   • 缓解方式：专项计划的还款来源为安置房销售款，且有镇江交产的保证担保，销售风险可控。

2. 信托受托人资金混同风险：

   • 若大业信托信用状况恶化，可能导致基础资产回收款与信托其他资金混同。
   • 缓解方式：大业信托经营状况良好，且有完善的资金划转机制，混同风险可控。

3. 安置房项目销售风险：

   • 若安置房项目销售不及预期，将影响现金流归集，进而影响偿付。
   • 缓解方式：通过专项计划安排，解除对安置房销售的限制，确保现金流归集。

总结

本专项计划具有较为完善的交易结构、明确的现金流来源和较强的信用支持，保障了优先级资产支持证券的偿付能力。镇江交产的保证担保和土地抵押提供了重要的信用保障，而安置房项目的销售预测和政府支持进一步增强了偿付能力。尽管红星置业和紫勋置业的盈利能力较弱，但其依托镇江交产的资金支持和政府资源，具备一定的偿债能力。整体来看，该专项计划具有较强的信用保障，优先级资产支持证券的信用等级为 AA+。