20230105-国金证券-房地产行业点评_多部门积极表态_聚焦需求侧宽松效果_8页_1mb

房地产行业研究总结

核心内容

本文档为国金证券对房地产行业的研究分析，给出“买入”评级，强调政策支持对行业复苏的积极影响。重点分析了多部门对房地产市场的支持政策，以及这些政策对市场基本面和投资建议的影响。

主要观点

• 政策支持延续：住建部、人民银行和银保监会再次表态支持房地产市场，尤其在需求侧。政策包括降低首套房首付比例和利率，支持改善性购房及特定家庭群体，同时限制投机行为。
• 动态调整机制：建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，允许房价持续下跌的城市下调或取消利率下限，以促进市场稳定。
• 行业基本面承压：2022年1-12月百强房企销售金额同比大幅下降，尽管12月环比有所回升，但整体销售仍面临较大压力。
• 政策落地预期：未来政策聚焦于需求侧宽松的落实，预计积极拿地的房企将在销售复苏中领先。
• 投资建议：推荐布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团；稳健选择头部央国企，如中国海外发展、招商蛇口。

关键信息

政策动态

• 首套房支持：大力支持首套房购买，降低首付比和首套利率。
• 二套房支持：合理支持二套房购买，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭给予政策倾斜。
• 三套房限制：原则上不支持三套以上住房购买，以遏制投机行为。
• 利率调整机制：新建商品住宅销售价格连续3个月环比和同比下跌的城市可阶段性下调首套住房贷款利率。

市场表现

• 销售数据：2022年1-12月百强房企全口径销售金额同比下降42%，12月环比上升22%但同比下降31%。
• 新房销售：2022年12月wind35城新房销售面积环比上升21%，同比下降35%。
• 二手房销售：15城二手房销售面积12月环比下降13%，同比下降10%。

未来展望

• 政策影响：预计未来需求侧宽松政策将持续落地，对销售有实质性提振作用。
• 拿地房企：2021年下半年积极拿地的房企有望在2023年推出优质项目，引领市场复苏。
• 高能级城市：高能级城市将适度放宽“四限”政策，房贷利率持续下调，购房补贴和契税减免政策可期。

投资建议

• 首推房企：绿城中国、建发国际集团、滨江集团。
• 稳健选择：中国海外发展、招商蛇口。

风险提示

• 政策反应钝化：宽松政策可能对市场信心提振不及预期，导致销售持续低迷。
• 三四线城市恢复弱：三四线城市成交量低位，缺乏棚改等刺激政策，市场恢复较慢。
• 债务违约风险：多家房企出现债务违约，可能进一步冲击市场信心。

图表附录

• 图表1：2022年6-8月和9-11月新建商品住宅销售价格连续下降的城市。
• 图表2：35城新房成交面积（万方）。
• 图表3：15城二手房成交面积（万方）。
• 图表4：A股地产公司PE走势。
• 图表5：港股地产公司PE走势。
• 图表6：港股物业公司PE走势。
• 图表7：覆盖公司估值情况。

公司投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%之间。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%之间。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上。
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%之间。
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上。

特别声明

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