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金科服务（09666）2021年中期业绩总结

核心内容

金科服务于2021年中期发布了其业绩报告，整体表现稳健增长，显示出公司在物业管理及增值服务领域的强劲发展势头。公司上半年实现收入25.86亿元，同比增长88.8%；毛利约8.4亿元，同比增长94%；净利润约5.42亿元，同比增长79.1%；归母净利润约5.3亿元，同比增长80.3%。收入与利润的双增长表明公司业务拓展成效显著。

主要观点

• 营收结构优化：公司各业务板块收入增长显著，其中社区增值服务同比增长419.0%，成为增长最快的板块，占比提升16.0个百分点至25.2%。非业主增值服务同比增长94.2%，占比提升0.6个百分点至21.9%。智慧科技服务同比增长115.8%，占比提升0.4个百分点至2.3%。物业管理服务同比增长41.5%，但占比下降17.0个百分点至50.6%。
• 毛利率变化：整体毛利率为32.5%，同比提升0.9个百分点。物业管理毛利率提升0.6个百分点至28.4%；非业主增值毛利率下降2.9个百分点至37%；社区增值毛利率下降1.4个百分点至35.2%；智慧科技毛利率提升0.7个百分点至49.4%。
• 净利率微降：净利率为20.96%，同比下降1.13个百分点，主要受成本上升影响。
• 全国化布局：截至2021年6月30日，公司覆盖26个省市、166个城市，管理496个住宅项目和292个非住宅项目，合约面积3.15亿平方米，其中第三方占比58%。在管面积1.87亿平方米，同比增长43.97%。
• 区域与业态分布：西南核心区域在管面积占比达53%，城市密度效应明显。住宅与非住宅在管面积分别为1.53亿平方米和0.34亿平方米，同比增长40.54%和61.68%。非住宅业态中，商业及写字楼占比最高（55.58%），产业园增长最快（同比增长110.33%）。
• 物业费增长：住宅项目平均物业费为2.57元/平方米/月，同比增长7.5%；外拓项目平均物业费为1.87元/平方米/月，同比增长12.65%。
• 投资建议：公司业绩稳步增长，增值服务表现突出，营收结构逐渐优化。预计2021年营业收入为53.4亿元，2022年为84.9亿元，归母净利润分别为10.5亿元和15.7亿元，对应EPS为1.61元和2.41元/股，维持“买入”评级。
• 风险提示：包括业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期、人力成本超出预期等。

关键信息

收入与利润增长

• 总收入：25.86亿元，同比增长88.8%
• 总毛利：8.4亿元，同比增长94%
• 总净利润：5.42亿元，同比增长79.1%
• 归母净利润：5.3亿元，同比增长80.3%

业务板块表现

在管面积与合约面积

• 合约面积：3.15亿平方米，其中第三方占比58%
• 在管面积：1.87亿平方米，同比增长43.97%，其中第三方占比52%
• 新增合约面积：0.38亿平方米，第三方占比73%
• 新增在管面积：0.31亿平方米

区域与业态分布

• 在管面积分布：

  • 西南地区：0.99亿平方米（53%）
  • 华东及华南：0.41亿平方米（22.07%）
  • 华中地区：0.35亿平方米（18.49%）
  • 其他地区：0.12亿平方米（6.48%）

• 业态分布：

  • 住宅：1.53亿平方米（81.79%）
  • 非住宅：0.34亿平方米（18.21%）

增值服务亮点

• 非业主增值服务：案场服务、前介服务、顾问及其他服务分别增长49.78%、101.34%、3706.00%，其中顾问及其他服务增长最为显著。
• 社区增值服务：家庭生活服务、园区经营服务、家居焕新服务、旅居综合服务分别增长110.37%、526.41%、234.26%、1623.02%，旅居业务实现16倍增长，与西南多个龙头景区展开战略合作。

结论

金科服务凭借多业态并举的策略，加速了物管扩张，并通过深耕社区增值服务实现了业绩的显著提升。公司在全国范围内持续拓展，特别是在西南核心区域展现出强大的城市密度效应。尽管净利率略有下降，但整体毛利率提升，且增值服务表现亮眼，为公司未来增长提供了强劲动力。基于良好的业绩表现和增长潜力，公司维持“买入”评级。