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金科服务（9666.HK）2021年报及投资建议总结

核心内容概述

金科服务（9666.HK）在2021年实现了显著的业绩增长，营收和归母净利润分别同比增长77.69%和71.18%，均超额完成年初提出的“五年十倍”目标。公司通过持续的业务扩张、社区增值服务的快速发展以及收并购策略，进一步巩固了其在物业管理行业的领先地位。

主要观点与关键信息

业绩表现

• 营业收入：2021年实现59.68亿元，同比增长77.69%。
• 归母净利润：2021年实现10.57亿元，同比增长71.18%。
• 核心净利润：10.84亿元，同比增长76%。
• 毛利率：2021年为30.94%，同比提升1个百分点。
• 净利率：2021年为17.04%，同比下降0.6个百分点，主要由于费用率上升及金融资产减值亏损增加。

规模增长

• 在管面积：期末达2.38亿平方米，同比增长52.3%。
• 合约面积：期末达3.6亿平方米，同比增长29.8%。
• 合管比：从2020年的1.77降至1.51。
• 第三方项目占比：在管面积中第三方占比提升至57.7%，新增在管面积中第三方占比提升至77.1%。
• 新增市拓：2021年新增市拓合约面积5035万平方米，同比增长108.3%。
• 新增收并购：2021年新增收并购合约面积2993万平方米，同比增长约24倍，完成对美利山物业、包头智慧、阳光壹佰物业等公司的收购。

社区增值服务

• 收入增长：2021年社区增值服务收入14.95亿元，同比增长5.7倍，收入占比提升至25%。
• 旅居综合服务：收入7.36亿元，同比增长超10倍，占社区增值服务收入比重从28.6%提升至49.3%。
• 本地生活服务：收入4.74亿元，同比增长121.7%，收入占比提升至7.9%。
• 科技服务：收入1亿元，同比增长108.5%，收入占比提升至1.7%。

2022年展望

• 营收增速：预计同比增长40%至86.32亿元。
• 归母净利润增速：预计同比增长35%至14.37亿元。
• EPS预测：2022年为2.20元，2023年为2.91元，2024年为3.75元。
• PE预测：2022年为11.33倍，2023年为8.58倍，2024年为6.66倍。
• 投资建议：维持“买入”评级，目标价为49.21港元。

财务与运营指标

• 应收账款：期末应收款项总额43.03亿元，同比增长171.1%，其中风险较低部分占比高。
• 人均管理面积：从2020年的4606平方米提升至5063平方米。
• 人均效能：从2020年的3.85万元提升至4.79万元。
• 资产负债率：2021年为25.95%，预计2022年上升至32.21%。
• 流动比率：从2020年的3.76降至2022年的3.01。
• 速动比率：从2020年的3.73降至2022年的2.97。

风险提示

• 外拓不及预期：公司外拓能力可能受到市场环境变化的影响。
• 社区增值服务拓展不及预期：社区增值服务的增长可能面临竞争加剧或政策变化的风险。

财务摘要

投资评级说明

• 买入：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上。

附注

• 本报告由东北证券股份有限公司发布，内容仅供参考，不构成投资建议。
• 报告中的数据和观点基于公开资料，可能存在不准确或不完整之处。