2018下半年房地产行业投资策略：从城市发展与融资角度看集中度提升-20180621-申万宏源-32页-2mb

从城市发展与融资角度看集中度提升总结

核心内容

本报告分析了2018年下半年房地产行业投资策略，重点从行业竞争格局、城市发展阶段、融资环境变化以及房企推荐角度探讨了房地产行业集中度提升的背景、趋势及影响。

主要观点

1. 从垄断竞争到“不鼓励”过度竞争

• 行业特性：房地产行业具有垄断竞争特征，产品差异化程度较低，地理位置影响大，但企业无法掌控。
• 进入退出壁垒：中等，拿地和融资难度不高，全国二级以上房地产企业超过1万家。
• 规模经济：随着融资渠道的收紧，规模优势在融资成本上体现明显，而销售费用比例稳定，无显著规模优势。
• 政府管制：政府通过“432”规则限制融资，使中小房企难以获得融资支持，推动行业整合。

2. 城市发展阶段与集中度提升

• 一线城市：垄断竞争格局形成，龙头房企溢价显著，集中度稳定在39%左右。
• 二线城市：加速整合期，集中度仍有上升空间，市场呈同涨同跌态势，中型房企销售均价提升显著。
• 三线城市：发展红利期，集中度从13%提升至25%，大开发商持续布局，市场潜力大。
• 城市竞争格局：新进入者带动集中度提升，央企国企逐渐取代地方民企，形成“国进民退”趋势。

3. 融资角度测算中小房企退出

• 非标融资：2017年非标融资余额约为4.7万亿，资管新规下非标融资将大幅缩减。
• 融资集中度：2017年76%的地产融资集中在30强以外的房企，融资风险较高。
• 融资渠道：银行贷款主要提供给规模房企，信用债集中于上市公司、央企及TOP30房企。
• 偿债高峰：2020年四季度和2021年上半年为房企偿债高峰，非标融资将逐步退出。

4. 推荐具有融资能力与扩张潜力的房企

• 推荐标的：具有融资能力与扩张潜力的房企包括保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团、新城控股、蓝光发展、阳光城、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、世茂股份、新湖中宝等。
• 成长性：上述房企大多处于TOP11-50排名，成长空间较大，且融资渠道较为畅通。
• 估值表：报告提供了重点房企的估值信息，包括收盘价、EPS、市盈率、归母净利润、评级等。

关键信息

融资环境变化

• 资管新规：非标融资向标品转化，限制房地产融资，影响中小房企。
• 联合授信机制：防止多头融资，提升融资门槛。
• 房地产贷款限制：禁止融资拿地，推动行业整合。

城市发展与集中度提升

• 一线城市：人口流入趋缓，政策调控严格，集中度稳定。
• 二线城市：持续吸附人口，政策调控趋严，集中度上升。
• 三线城市：受益棚改货币化，市场热度高，集中度显著提升。

房企退出机制

• 非标融资：预计在2020年底及以后大幅减少，影响中小房企。
• 偿债高峰：2020年四季度和2021年上半年为房企偿债高峰，需关注融资能力。

结构总结

• 理论背景：房地产行业为垄断竞争型，产品差异化程度低，进入退出壁垒中等。
• 市场特性：地域性强，金融属性强，人口属性强，与城镇化阶段协同。
• 融资环境：非标融资受限，融资集中度向大房企倾斜。
• 集中度提升：受政策调控影响，集中度在一线城市、二线城市和三线城市均有显著提升。
• 房企推荐：重点推荐融资能力强、扩张潜力大的房企，如保利地产、招商蛇口、万科A等。

融资与集中度提升的关系

• 规模效应：规模越大，融资成本越低，额度越高，有助于集中度提升。
• 政策影响：政府限制融资，使中小房企退出，推动行业集中度提升。
• 融资渠道：银行贷款、信用债、美元债等融资渠道向大房企集中。

总结

本报告指出，随着政府对房地产行业的调控加强，房地产行业正从垄断竞争向“不鼓励”过度竞争转变。城市发展阶段与融资环境的变化推动了行业集中度的提升，尤其是在一线城市和三线城市。中小房企因融资受限而加速退出，融资能力强、扩张潜力大的房企将受益。重点推荐的房企包括保利地产、招商蛇口、万科A等，其具备较强的融资能力和市场竞争力，未来增长潜力较大。