2018下半年房地产行业投资策略_城市发展及融资角度看集中度提升_18页_1mb

报告摘要

房地产行业集中度提升与投资策略分析（2018下半年）

核心内容

本文从城市发展与融资角度分析了2018年房地产行业集中度提升的趋势，提出了相应的投资建议，认为调控政策与融资收紧是推动行业集中度提升的核心因素。同时，文章指出不同城市层级的市场特征和投资机会存在差异，推荐关注具有融资能力与扩张潜力的房企。

主要观点

调控与融资是集中度提升的核心驱动力
- 调控升级导致准入壁垒提升，融资条件收紧，推动行业集中度提升。
- 融资向规模房企集中，尤其是上市公司、央企、销售TOP30和资产千亿以上房企。
- 非标融资受资管新规影响将大幅缩减，预计2020年后非标产品投向房地产的规模将减少。
城市层级分化影响投资机会
- 核心一二线城市：进入发展后期，投资机会看龙头房企及国企的资源整合。
- 区域性二线及城市圈三四线城市：具备成长性，中型房企可借此实现弯道超车。
- 三四线城市：面临市场遇冷风险，但城市圈效应可能带来长期发展机会。
行业集中度提升路径
- 一线城市：集中度已接近成熟市场水平，但仍有提升空间。
- 二线城市：集中度仍有上升潜力，高周转仍是最佳策略。
- 三四线城市：集中度处于加速提升期，预计未来也将进入调整期。
融资渠道变化对中小房企影响显著
- 2017年，约76%的地产融资集中在TOP30以外的房企，融资集中度低于销售额集中度。
- 非标融资余额约4.7万亿，随着资管新规实施，未来非标融资规模将大幅下降。

关键信息

一、行业集中度提升

TOP10集中度：2017年一线城市为39%，二线城市为28%，三四线城市为25%。
海外市场对比：美国、日本、香港等成熟市场的TOP10集中度普遍在30-70%之间。
行业集中度提升空间：一线城市TOP10集中度仍有提升空间，达到40%以上；二线城市和城市圈三四线城市也有较大增长潜力。

二、融资变化趋势

非标融资减少：预计2020年后非标融资规模将大幅缩减，2018-20年年均减少1.4万亿。
融资集中度提升：2017年TOP30房企融资占比约31%，融资集中度高于销售集中度。
融资结构变化：银行贷款占比越高，综合融资成本越低，规模房企更具融资优势。

三、城市市场发展阶段

城市层级	城镇化阶段	调控及政策	市场特征	二手房占比	2017年TOP10集中度
一线城市	城镇化率（常住/户籍）高于80%，人口流入趋缓	持续强监管，鼓励租赁市场发展	受金融及调控影响较大，房价持续高位	>50%	39%
二线城市	常住城镇化率70%，户籍城镇化率低于60%，上升空间广阔	多项限购限售政策，人才落户政策	市场规模稳步上升，房价增速较快	30%-50%	28%
三四线城市	城镇化率约50%，农村人口持续进城	整体调控宽松，棚户区改造维持高开工	显著受益棚改货币化，量价齐升	<30%	25%

四、投资建议

一线龙头房企：具备融资风险低、存量资源整合优势，主推：保利地产、招商蛇口、万科A。
二线及城市圈三四线房企：成长性较强，融资渠道顺畅，推荐：新城控股、蓝光发展、阳光城、金科股份、荣盛发展。
其他关注房企：如华发股份、迪马股份等，可持续关注其发展动向。

行业趋势与未来展望

市场缩量与集中度提升同步：随着调控持续，市场缩量将推动集中度提升。
租赁政策落地：关注租赁市场建设及资产证券化（ABS、REITS）的推进。
行业洗牌加速：在融资压力最大的时刻，行业有望加速洗牌，龙头房企将受益。

附录：重点公司估值表

公司代码	公司简称	收盘价（7月3日）	EPS 2018E	EPS 2019E	市盈率 2018E	市盈率 2019E	归母净利润（百万）	归母净利润增速	评级	RNAV
001979.SZ	招商蛇口	17.79	2.00	2.53	8.9	7.0	15,832	30%	增持	25.6
600048.SH	保利地产	11.15	1.70	2.10	6.6	5.3	20,134	29%	增持	19.0
000002.SZ	万科A	23.42	3.23	3.96	7.3	5.9	35,606	27%	增持	32.0
600383.SH	金地集团	9.65	1.90	2.36	5.1	4.1	8,557	26%	增持	14.2
601155.SH	新城控股	29.78	3.92	5.44	7.6	5.5	8,848	47%	增持	31.2
600823.SH	世茂股份	4.08	0.66	0.74	6.2	5.5	2,473	11%	增持	8.4
000656.SZ	新湖中宝	3.69	0.58	0.70	6.4	5.3	5,031	51%	增持	4.5
000671.SZ	金科股份	4.83	0.40	0.49	12.1	9.9	2,131	6%	增持	7.1
002244.SZ	世联行	6.17	0.62	0.78	10.0	7.9	1,263	26%	增持	-

图表引用

图1：香港CR10为70%
图2：日本CR10为40%
图3：美国CR10为30%
图4：深圳CR10为45%
图5：2017年中国房企TOP10权益销售金额集中度为19.6%
图6：12-14开发投资额增速，上海广州差距不大
图7：15-17开发投资额增速，广深与北上差距明显
图8：一线城市销售额集中度变动
图9：一线城市销售均价同比变动
图10：二线城市销售额集中度变动
图11：二线城市销售均价同比变动
图12：三四线城市销售额集中度变动
图13：三四线城市销售均价同比变动
图14：三重发展阶段，集中度上行方兴未艾
图15：一线城市TOP10房企相对集中度差值
图16：TOP10相对TOP11-50增速
图17：76%的地产融资额在30强以外的房企手中
图18：2017年融资余额集中度低于销售金额集中度
图19：销售规模较大的房企，银行贷款占比一般较高
图20：银行贷款占比较高的房企综合融资成本较低
图21：从银行非标倒算房地产非标余额约为4.7万亿
图22：通道类业务金额占比
图23：2017年房企到位资金中约有3.4万亿来自非标融资
图24：非银贷款增速与自筹资金增速自2017年拉开差距

总结

房地产行业集中度提升是调控政策与融资收紧共同作用的结果。随着非标融资规模缩减，中小房企面临更大的退出压力，而具备融资能力与扩张潜力的房企将更易在市场中占据优势。一线城市进入发展后期，投资机会集中在龙头房企与国企；二线城市及城市圈三四线城市则具备较大的成长空间。未来，随着租赁市场建设和资产证券化推进，行业格局将更加清晰，重点房企有望持续受益。

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