20180703-申万宏源-2018下半年房地产行业投资策略_城市发展及融资角度看集中度提升_20页_1mb

房地产行业集中度提升分析报告总结

核心内容

本报告分析了2018年下半年房地产行业集中度提升的背景、路径和投资机会，从城市发展和融资两个角度出发，探讨了行业未来的发展趋势和投资策略。

主要观点

1. 行业集中度提升的驱动力

• 调控升级：政府加强了对房地产行业的准入和融资管制，提升了行业进入壁垒，推动了集中度的提升。
• 融资收紧：融资渠道向规模房企集中，尤其是标准化融资和资管新规的实施，使得非标融资大幅缩减。
• 市场缩量：随着市场规模的冲高回落，龙头房企凭借融资能力和市场占有率优势，获得了逆市提升的机会。

2. 城市分化与投资机会

• 核心一二线城市：市场进入发展后期，投资机会主要集中在龙头房企及国企，如保利地产、招商蛇口、万科A。
• 区域性二三线城市：市场仍有较大成长空间，中型房企如新城控股、蓝光发展、阳光城、金科股份、荣盛发展具备较强的成长性和融资能力。
• 三四线城市：受棚改货币化政策推动，市场热度较高，但随着政策收紧，未来将进入市场结构调整期，大房企将加速布局。

3. 融资压力与行业洗牌

• 非标融资缩减：预计2020年后非标融资规模将大幅减少，融资压力较大的时期（如2018年四季度、2019年一至三季度）将是行业集中度提升的关键时刻。
• 标准化融资：银行端开发贷、信托与信用债的融资名单逐步打通，融资集中度提升，融资风险统一管控。

关键信息

1. 集中度现状

• TOP10权益销售额集中度：2017年约为19.6%，距离海外成熟市场（30-40%）仍有较大提升空间。
• TOP30集中度：2017年约为31%，TOP50集中度较低，说明中小房企融资依赖度高，退出空间较大。

2. 融资情况

• 融资渠道：标准化融资向规模房企集中，2017年约76%的地产融资额集中在TOP30以外的房企。
• 融资成本：银行贷款占比较高的房企综合融资成本较低，具备较强的融资能力。

3. 融资压力与偿债高峰

• 信用债偿还高峰：预计2019年三季度和2020年一季度为房企信用债偿还高峰。
• 信托偿还高峰：2018年四季度和2019年上半年为信托偿还高峰，非标融资预计在2018-2020年年均减少约1.4万亿元。

4. 投资建议

• 一线龙头房企：建议主推保利地产、招商蛇口、万科A，因其融资风险低、具有存量资源整合优势。
• 二线中型房企：推荐新城控股、蓝光发展、阳光城、金科股份、荣盛发展，这些房企在城市圈布局较深，成长性较强。
• 租赁政策与资产证券化：看好租赁政策落地，关注ABS及REITS制度的推进，建议关注光大嘉宝、世联行等。

有别于大众的认识

• 集中度提升空间：在行业规模难以增长的背景下，集中度有条件大幅提升，预计TOP10权益销售额集中度将从20%增长至40%。
• 融资集中趋势：融资向上市公司、央企、规模房企集中，中小房企受融资限制影响较大，可能加速退出。
• 市场结构调整：随着融资收紧和调控加强，市场将加速洗牌，行业集中度有望显著提升。

风险提示

• 房产税出台影响：可能对房地产市场供给和房价走势产生超出预期的影响。
• 货币政策宽松：可能减缓集中度提升的进程。

结论

房地产行业集中度提升是长期趋势，受调控政策和融资收紧的双重驱动。在核心一二线城市，龙头房企和国企将受益于政策支持和市场结构优化；在区域性二三线城市，中型房企有望通过深度布局实现弯道超车。未来融资压力较大的时期将是行业集中度提升的关键节点，建议关注具备融资能力和扩张潜力的房企。