20170504-广发证券-房地产行业2016年年报及2017年一季报综述_现金状况改善_集中度快速提升_17页_1mb

房地产行业2016年年报及2017年一季报综述总结

核心内容概述

2016年房地产行业整体呈现量价齐升的态势，样本房企销售面积和销售金额分别增长37%和44%，创下了2011年以来的新高。同时，行业集中度显著提升，前十大房企市占率在2017年一季度达到32%，显示大房企在调控背景下更具优势。尽管销售规模增长明显，但经营性现金流增速低于销售增速，主要受合作开发模式和按揭贷款收紧影响。投资方面，房企积极补库存，拿地成本上升，土地投资占销售金额比重达80%。在盈利方面，综合毛利率略有下降，但未来有望企稳，大房企在费用控制和净利润率上表现更优。融资环境由宽松转为收紧，净负债率仍较高，短期现金状况良好，但整体杠杆水平不容忽视。

主要观点

销售分析

• 量价齐升：2016年全国商品房销售面积和金额分别增长20%和35%，样本房企销售面积和金额分别增长37%和44%。
• 行业集中度提升：销售排名门槛上升，前十大房企市占率从2016年的20%提升至一季度的32%，显示行业进一步向头部集中。
• 现金流与销售增速不匹配：经营性现金流增速（38%）低于销售增速，主因合作开发模式和按揭贷款发放受限。

投资分析

• 动态补库存：2016年房企经营现金流流出规模达1.23万亿元，同比上升25%，新开工面积同比上升50%。
• 拿地成本攀升：拿地面积与销售面积之比达174%，拿地成本占销售均价比重升至45%，创2009年以来新高。
• 区域聚焦核心城市：房企主要集中在一线及环核心城市圈的热点二线城市，这些区域地价上涨较快。

业绩分析

• 收入与利润双增长：66家房企营业收入和营业利润分别增长29%和31%，创近三年新高。
• 预收账款与存货充裕：2016年末预收账款达1.5万亿元，存货规模接近3.5万亿元，保障未来结算业绩。
• 合作开发影响权益：大房企在合作开发中占主导地位，对联营合营企业投资收益占比超80%，少数股东损益占比维持在20%左右。

盈利分析

• 毛利率略有回落，未来有望企稳：2016年综合毛利率为27%，结算均价上升将带动毛利率企稳。
• 费用控制良好：大房企在销售和管理费用率上表现更优，净利润率稳定在11%左右，中小房企则下降至8%-9%。
• ROE保持平稳：地产板块整体ROE为12.73%，资产周转率加快，有助于ROE提升。

财务分析

• 融资环境收紧：2016年房企发债规模达2000亿元，2017年一季度大幅下降至174亿元，同比减少74%。
• 短期现金状况良好：2016年末现金对短债覆盖率150%，但净负债率仍达96%，整体杠杆率偏高。
• 融资成本稳中有升：2016年新增融资成本降至4%左右，2017年一季度略有回升。

关键信息

销售数据

• 样本房企销售面积增速：37%
• 样本房企销售金额增速：44%
• 全国商品房销售面积增速：20%
• 全国商品房销售金额增速：35%
• 全国商品房销售均价：7476元/平米，同比上升10%
• 样本房企销售均价：首次突破13000元/平米，同比上升5%

投资数据

• 经营现金流流出：1.23万亿元，同比上升25%
• 拿地面积与销售面积比：174%
• 拿地成本占销售均价比重：45%
• 拿地金额占销售金额比重：80%

业绩数据

• 营业收入：1.43万亿元，同比上升29%
• 营业利润：1930亿元，同比上升31%
• 净利润：超1400亿元，同比上升35%
• 预收账款：1.5万亿元，同比上升35%
• 存货规模：3.5万亿元，同比上升15%

盈利数据

• 综合毛利率：27%
• 净利润率：10.2%
• ROE：12.73%
• 总资产周转率：0.28

财务数据

• 发债募资规模：2016年全年2000亿元，2017年一季度174亿元
• 取得借款收到的现金：2016年1.0万亿元，2017年一季度3300亿元
• 现金对短债覆盖率：150%
• 净负债率：2016年末96%，2017年一季度回升至106%

风险提示

• 行业调控持续深入：市场热度下降，政策对房地产行业影响持续。
• 信贷收紧蔓延：更多城市可能受到信贷政策影响，房企融资难度加大。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，9年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，5年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，4年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期股价强于大盘10%以上
• 持有：预期股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%
• 卖出：预期股价弱于大盘10%以上

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮编510620
• 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31楼，邮编518000
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮编100045
• 上海市：上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼，邮编200120

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