20181015-中邮证券-万科A-000002.SZ-销售金额增速放缓_回笼资金力度加大_5页_737kb

万科A（000002.SZ）投资分析总结

核心内容

本报告对万科A（000002.SZ）的财务状况、业务发展及投资前景进行了分析，给出“谨慎推荐”的投资评级。报告重点分析了公司销售情况、拿地策略、盈利预测及财务指标，并附有相关研究报告和分析师信息。

公司概况

• 收盘价：21.47元
• 52周最高价：40.65元
• 52周最低价：19.75元
• 总市值：2370亿元
• 流通市值：2086亿元
• 总股本：110亿股
• 流通股本：97.15亿股

销售情况

• 2018年9月销售数据：
  • 合同销售面积：302.5万平方米，同比增长10.85%，环比增长17.5%
  • 合同销售金额：434.2亿元，同比增长-6.26%，环比增长13.2%
• 2018年1-9月累计销售数据：
  • 合同销售面积：2,902.1万平方米，同比增长8.92%
  • 合同销售金额：4,315.5亿元，同比增长8.95%
• 销售均价：9月为1.43万元/平方米，销售金额负增长由均价下降所致，体现公司积极回笼资金的策略。

拿地策略

• 2018年9月新增项目：
  • 项目数量：14个
  • 权益建面：225.8万平方米，同比下降30.1%，环比下降13.6%
  • 权益地价：120.0亿元，同比下降47.5%，环比下降27.0%
• 拿地均价：5315元/平方米，占销售均价的35.7%，环比下降5.2%
• 上半年拿地情况：
  • 获取新项目：117个
  • 权益建面：1,144万平方米
  • 权益地价：约578.2亿元
  • 拿地均价：5,054元/平方米

公司拿地策略趋于谨慎，主要由于去年高基数影响，且面对房地产行业可能的分化行情。

盈利预测与投资评级

• EPS预测（元）：
  • 2018年：2.76
  • 2019年：3.20
  • 2020年：3.66
• 动态市盈率：
  • 2018年：7.78倍
  • 2019年：6.71倍
  • 2020年：5.87倍
• 投资评级：谨慎推荐
• 评级依据：公司作为A股房地产龙头，品牌力强，具有危机意识，通过长租公寓等多元化布局提升抗风险能力。

财务报表预测

利润表（亿元）

现金流量表（亿元）

资产负债表（亿元）

财务指标

主要观点

• 万科A在2018年9月销售面积增长持续，但销售金额增速放缓，主要由于销售均价下降。
• 公司积极回笼资金，以应对房地产行业可能的分化趋势。
• 拿地策略趋于谨慎，新增项目主要集中在重点二三线城市，权益建面和地价同比明显放缓。
• 作为行业龙头，万科具有较强的品牌力和抗风险能力，通过多元化布局提升增长潜力。
• 盈利预测显示，公司未来三年EPS稳步增长，动态市盈率持续下降，体现估值修复空间。
• 投资评级为“谨慎推荐”，表明公司未来表现预计优于沪深300指数10%-20%。

关键信息

• 风险提示：

  • 房地产调控超预期
  • 融资成本上升
  • 长租公寓业务发展不顺利

• 分析师信息：

  • 首席分析师：程毅敏，SAC执业证书编号：S1340511010001，Email: chengyimin@cnpsec.com
  • 研究助理：高贺，SAC执业证书编号：S1340118070002，Email: gaohe@postoa.com.cn
  • 电话：010-67017788-9510

• 投资评级标准：

  • “谨慎推荐”：预计未来6个月内股票涨幅高于沪深300指数10%-20%

免责声明与声明

• 本报告信息来源于公开资料或可靠资料，力求准确但不保证其完整性。
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中邮证券简介

• 成立时间：2002年9月
• 注册资本：40.6亿元人民币
• 控股股东：中国邮政集团公司
• 经营范围：证券经纪、证券投资咨询、证券基金销售、融资融券、证券资产管理、证券承销与保荐等。
• 分支机构覆盖全国多个省市。

业务简介

• 证券经纪业务：提供多种委托方式，包括现场、自助终端、电话、互联网、手机等。
• 证券自营业务：使用自有资金进行权益类和固定收益类投资。
• 证券投资咨询业务：为客户提供投资分析与建议。
• 证券基金销售业务：代理发售各类基金产品，办理申购、赎回等业务。
• 证券资产管理业务：为客户提供资产管理服务。
• 证券承销与保荐业务：提供证券发行和上市保荐服务。
• 财务顾问业务：为客户提供财务咨询与建议。