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公司研究总结：万科（000002.SZ、2202.HK）

核心内容概述

万科（000002.SZ、2202.HK）近期发布了2023年度非公开发行A股股票预案，计划通过定增提升综合实力，优化资本结构，增强抗风险能力，为业务持续增长提供保障。同时，公司销售与拿地策略有所调整，信用保持稳定，资产盘活加速，盈利预测与估值维持“买入”评级。

主要观点与关键信息

定增计划

• 发行规模：拟向不超过35名特定对象发行不超过11亿股A股股票，募资总额不超过150亿元。
• 资金用途：其中105亿元用于中山金域国际等11个房地产项目，45亿元用于补充流动资金。
• 发行对象：尚未确定。
• 目的：优化资本结构，提升资金实力，增强抗风险能力，支持业务持续增长。

销售表现

• 2022年全年销售：累计合同销售额为4,169.7亿元，同比减少33.6%。
• 2023年1月销售：合同销售额为286.3亿元，同比减少19.6%，降幅较全年有所收窄。
• 策略调整：公司积极调整销售策略，加大核心区域推盘力度，随着市场需求回暖，销售有望逐步回升。

拿地情况

• 2022年Q4拿地：新增土储总建面286.7万平米，权益建面175.1万平米，拿地总额405.3亿元。
• 拿地占比：占全年拿地总额的43.9%，全口径拿地销售比为39.6%。
• 区域聚焦：拿地集中在一线及强二线城市，合计占比高达98.2%。
• 投资策略：公司坚持量入为出，2022年Q4投资力度提升，本次定增将助力投资力度回升。

信用与资产盘活

• 融资渠道：2022年Q4发行中票57亿元，利率3.0%；发行公司债25亿元，利率3.45%，信用优势显著。
• 资产盘活：2023年1月与建行共同设立建万住房租赁基金，募集100亿元，投资自持住宅与长租公寓，加快现金回流。

盈利预测与估值

• EPS预测：2022-2024年分别为2.02元、2.31元、2.69元。
• PE估值：当前A股PE为8.7/7.6/6.6倍，H股PE为6.5/5.7/4.9倍。
• 评级：维持A/H股“买入”评级。
• 当前股价：A股17.66元，H股15.08港元。

财务指标分析

盈利能力

• 毛利率：2020年29.2%，2021年21.8%，2022E 19.7%，2023E 19.5%，2024E 20.3%。
• EBITDA率：2020年19.3%，2021年14.0%，2022E 11.9%，2023E 11.6%，2024E 12.1%。
• 归母净利润率：2020年9.9%，2021年5.0%，2022E 4.5%，2023E 4.8%，2024E 5.4%。
• ROE（摊薄）：2020年18.5%，2021年9.5%，2022E 9.5%，2023E 10.2%，2024E 11.1%。

偿债能力

• 资产负债率：2020年81%，2021年80%，2022E 80%，2023E 79%，2024E 78%。
• 流动比率：2020年1.17，2021年1.22，2022E 1.23，2023E 1.25，2024E 1.28。
• 速动比率：2020年0.41，2021年0.40，2022E 0.43，2023E 0.45，2024E 0.46。
• 归母权益/有息债务：2020年0.86，2021年0.87，2022E 0.88，2023E 0.84，2024E 0.82。
• 有形资产/有息债务：2020年6.99，2021年6.98，2022E 7.07，2023E 6.69，2024E 6.20。

费用率

• 销售费用率：2020年2.54%，2021年2.83%，2022E 2.83%，2023E 2.83%，2024E 2.83%。
• 管理费用率：2020年2.45%，2021年2.26%，2022E 2.26%，2023E 2.26%，2024E 2.26%。
• 财务费用率：2020年1.23%，2021年0.97%，2022E 0.67%，2023E 0.82%，2024E 0.92%。
• 研发费用率：2020年0.16%，2021年0.14%，2022E 0.14%，2023E 0.14%，2024E 0.14%。
• 所得税率：2020年26%，2021年27%，2022E 26%，2023E 26%，2024E 26%。

每股指标

• 每股红利：2020年1.25元，2021年0.97元，2022E 0.99元，2023E 1.06元，2024E 1.15元。
• 每股经营现金流：2020年4.58元，2021年0.35元，2022E 2.16元，2023E 0.66元，2024E 0.46元。
• 每股净资产：2020年19.32元，2021年20.30元，2022E 21.38元，2023E 22.70元，2024E 24.34元。
• 每股销售收入：2020年36.08元，2021年38.95元，2022E 45.06元，2023E 48.60元，2024E 49.55元。

估值指标

• PE（A股）：2020年4.9倍，2021年9.1倍，2022E 8.7倍，2023E 7.6倍，2024E 6.6倍。
• PB（A股）：2020年0.9倍，2021年0.9倍，2022E 0.8倍，2023E 0.8倍，2024E 0.7倍。
• EV/EBITDA：2020年5.1倍，2021年8.3倍，2022E 9.5倍，2023E 9.8倍，2024E 9.9倍。
• 股息率：2020年7.1%，2021年5.5%，2022E 5.6%，2023E 6.0%，2024E 6.5%。

风险提示

• 销售与拿地不达预期。
• 竣工与交付不达预期。
• 市场下行超预期。

评级说明

• 买入评级：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 基准指数：A股主板为沪深300，港股为恒生指数。

联系信息

• 分析师：何缅南，执业证书编号：S0930518060006，电话：021-52523801，邮箱：hemiannan@ebscn.com。
• 联系人：庄晓波，电话：021-52523416，邮箱：zhuangxiaobo@ebscn.com。

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