20180409-华泰证券-房地产行业周报_因城施策推进_持续稳定行业预期_22页_2mb

房地产行业周报总结（2018年4月9日）

核心内容

• 行业评级：房地产行业维持“增持”评级。
• 政策动态：因城施策持续推进，各地政策核心在于稳定市场价格预期，如广州取消地价限制并引入“限房价、竞地价”机制，旨在平衡房价管控与住房供应。
• 市场表现：本周中信地产板块全周下跌1.33%，相对沪深300超额收益为-0.21pct，排名29个中信一级行业第14位。细分板块中，住宅、商业、园区和服务商分别下跌1.33%、1.86%、0.77%、2.19%。
• 二手房市场：全国二手房挂牌价指数环比上涨0.37%，挂牌量指数环比上涨4.39%。一线、二线、三线城市挂牌价指数均上涨，但挂牌量指数在三线城市由涨转跌。
• 新房成交：重点城市新房成交面积同比减少30.78%，环比减少29.83%，市场整体呈现回落趋势。
• 土地市场：土地成交面积环比下降18.93%，但成交总价环比上涨40.39%，溢价率攀升至25.75%。一线城市溢价率下降，二线城市溢价率显著上升。

主要观点

• 政策调控：地方政策继续围绕“房住不炒”、“长效机制”、“支持刚需”等原则，调控体系进一步深化，但各地政策仍呈现差异化和精细化特点。
• 市场预期稳定：因城施策有助于稳定市场预期，部分城市如广州和海南的政策变化不代表整体调控趋紧。
• 成交回落：新房、二手房成交显著回落，主要受假期及数据滞后影响，但整体库存去化周期增加，表明市场供应仍偏紧。
• 土地市场活跃：土地成交总价显著上升，溢价率攀升，反映市场对土地的需求依然旺盛，尤其是二线城市。

关键信息

一、行情回顾

• 本周中信地产板块全周下跌1.33%，相对沪深300超额收益-0.21pct。
• 细分板块表现：住宅、商业、园区和服务商分别下跌1.33%、1.86%、0.77%、2.19%。

二、二手房市场

• 全国指数：挂牌价指数环比上涨0.37%，挂牌量指数环比上涨4.39%。
• 一线城市：挂牌价指数上涨0.24%，挂牌量指数上涨10.81%。
• 二线、三线城市：挂牌价指数分别上涨0.37%、0.48%，挂牌量指数分别上涨2.85%、4.09%。
• 重点城市：挂牌价指数涨幅前五为青岛、西安、三亚、海口、北海；跌幅前五为西宁、福州、无锡、兰州、石家庄。
• 挂牌量指数：涨幅前五为成都、合肥、呼和浩特、厦门、银川；跌幅前五为海口、三亚、长春、杭州、北海。

三、新房成交

• 重点覆盖的68个大中城市新房合计成交391.86万平米，同比减少30.78%，环比减少29.83%。
• 一线城市新房成交55.92万平米，同比减少22.06%，环比减少30.97%。
• 二线城市新房成交168.93万平米，同比减少31.93%，环比减少24.50%。
• 三线城市新房成交167.01万平米，同比减少32.16%，环比减少34.16%。

四、库存去化

• 重点覆盖的29个城市商品房可售面积合计为12467.82万平米，同比减少11.91%，环比减少0.3%。
• 去化周期为74.3周，较上周增加3.52周。
• 一线城市去化周期为79.31周，二线城市为72.40周，三线城市为71.95周。

五、土地市场

• 土地供给：上周百城住宅类土地供应面积1637.84万平米，环比上涨127.67%，累计同比上涨33.31%。
• 土地成交：上周百城住宅类土地成交面积777.28万平米，环比下降18.93%，累计同比上涨0.50%；成交总价571.19亿元，环比上涨40.39%，累计同比上涨26.38%。
• 溢价率：百城住宅类土地成交溢价率25.75%，环比上涨8.31个百分点。
• 城市群表现：
  • 供应前三：粤港澳大湾区（302.19万平米）、中原城市群（287.26万平米）、长江中游城市群（223.16万平米）。
  • 成交前三：长三角城市群（334.46万平米）、成渝城市群（181.98万平米）、西南地区（43.51万平米）。

六、重点推荐

• 股票推荐：绿地控股、新城控股、中南建设、招商蛇口、金地集团等。
• 投资逻辑：龙头房企表现稳健，业绩持续超预期，融资优势和加杠杆空间充裕，估值优势明显。

七、风险提示

• 地方成交改善趋弱
• 房贷利率水平持续抬升
• 需求端去杠杆超预期

八、基金配置

• 房地产板块在2017Q4基金资产配置中占比3.64%，低于标准行业配置比例4.28%，但在所有细分行业中排名第3，具备提升空间。

数据概览

重点城市表现

土地市场分析

城市群表现

估值与股息率