20240101-财通证券-房地产行业周报（2023年第52周）_2024年坚持因城施策_一城一策_精准施策_19页_1012kb

房地产行业周报（2023年第52周）总结

核心内容

2023年第52周房地产行业整体表现不佳，申万房地产指数下跌0.32%，而沪深300指数上升2.81%，板块跑输沪深300指数3.13个百分点，在31个板块中排名第28位。行业销售情况有所回升，新房及二手房成交面积均呈现环比增长趋势，但同比仍处于下降区间。重点跟踪的房企在土地市场有所动作，合计拿地30块，土地出让金总额达730.86亿元。

主要观点

1. 销售表现：

   • 新房及二手房成交面积均有所回升，但同比仍面临下行压力。
   • 一线城市新房成交面积环比下降，但三线城市新房成交面积环比大幅上升。
   • 二线城市新房成交面积环比大幅增长，部分城市同比涨幅显著。
   • 三四线城市新房成交面积环比多数下降，但部分城市如芜湖、温州、江门等同比表现较好。
   • 二手房市场表现优于新房，尤其在二线城市，部分城市如南京、成都、南宁等二手房成交面积环比和同比均显著增长。

2. 库存与去化：

   • 一线城市中，上海去化周期最短，北京、广州去化周期较长。
   • 二线城市中，杭州去化周期最短，福州去化周期最长。
   • 三四线城市中，泉州去化周期最长，达到138.06个月。

3. 土地市场：

   • 一线城市住宅用地成交7宗，平均溢价率2.51%，土地出让金201.82亿元。
   • 二线城市住宅用地成交152宗，土地出让金960.8亿元，平均溢价率2.34%。
   • 三四线城市住宅用地成交452宗，土地出让金731.1亿元，平均溢价率5.46%。
   • 商办用地成交情况总体较为平淡，溢价率较低。

4. 政策动态：

   • 各地政策持续出台，包括优化公积金政策、放宽“商转公”条件、鼓励“卖旧买新”活动等。
   • 住建部指出，二手房销售好于新房是房地产市场进入增量存量并重发展阶段的必然趋势。
   • 部分城市如绍兴、徐州、杭州等放宽公积金贷款政策，以支持市场发展。

关键信息

• 重点公司表现：

  • 本周重点公司中，招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份等公司表现较好，部分公司估值有所下降。
  • 投资建议方面，分析师看好前期在核心区域提前布局、融资端信用优势明显的房企，以及拥有城中村改造经验的地方性国企。

• 重点企业拿地情况：

  • 房企12月至今共拿地30块，涉及北京、郑州、太原、上海等城市。
  • 重点企业包括招商蛇口、华润置地、龙湖集团、保利发展、绿城中国、中国金茂、越秀地产、万科地产等。

• 融资情况：

  • 华润置地发行两笔一般中期票据，总规模为20亿元，票面利率分别为2.95%和3.25%。
  • 其他房企融资情况未见明显变动，下周暂无债务到期。

• 行业新闻：

  • 各地政策持续出台，如武汉、沈阳、孝感、绍兴等城市调整公积金政策，以支持住房需求。
  • 三亚启动“带押过户”模式，优化交易流程。
  • 福州鼓励盘活存量住房为保障性租赁住房。

投资建议

分析师维持“看好”评级，认为在政策支持下，房地产市场销售将逐步修复，尤其高能级城市表现更优。建议关注具备核心区域布局优势、融资能力强、具备城中村改造经验的地方性国企，如招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国等。

风险提示

• 基本面不及预期
• 行业政策收紧
• 资金面收紧
• 个别企业出现信用风险

重点公司投资评级