20211128-华安证券-房地产行业周报_因城施策持续推进_完善多层次养老体系_17页_1mb

因城施策持续推进，完善多层次养老体系总结

核心内容

本报告主要分析了2021年11月房地产市场的主要表现、新房与二手房成交情况、土地市场动态、行业及公司相关新闻，并给出了投资建议与风险提示。报告指出，房地产行业受到多项政策调控影响，市场整体呈现下行趋势，但部分城市仍存在结构性机会。

主要观点

• 政策背景：继“三条红线”政策后，“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策进一步对房地产行业进行双向约束。
• 市场趋势：当前板块估值及仓位处于历史低位，行业基本面在Q4面临下行压力。
• 投资建议：
  • 稳健发展型：关注保利发展、万科A、金地集团；
  • 成长受益型：关注金科股份、中南建设、华发股份；
  • 物管优质标的：关注华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

市场表现

• 上证指数：本周上涨0.10%，收报3564.09点；
• 创业板指：本周上涨1.46%，收报3468.87点；
• 沪深300：本周下跌0.61%，收报4860.13点；
• 房地产板块：本周下跌1.46%，在28个行业内排名第22位。

新房成交情况

• 全国32城：本周新房成交面积合计约310万方，同比-27.8%，环比-2.0%；
  • 一线城市：成交面积83万方，同比-27.2%，环比-7.4%；
  • 二线城市：成交面积160万方，同比-12.5%，环比+6.5%；
  • 三线城市：成交面积67万方，同比-49.3%，环比-24.5%；
• 成交套数：合计约30627套，同比-27.0%，环比-14.9%。

新房库存情况

• 全国16城：新房库存面积合计约9497万方，环比+1.15%，去化周期约10.6月；
  • 一线城市：库存面积3066万方，环比+0.62%，去化周期8.7月；
  • 二线城市：库存面积3275万方，环比+2.93%，去化周期8.5月；
  • 三线城市：库存面积3156万方，环比-0.12%，去化周期19.8月；
• 库存套数：合计约863764套，环比-2.11%，去化周期约10.5月。

二手房市场情况

• 全国17城：本周二手房成交面积合计约86万方，同比-51.6%，环比-2.3%；
  • 一线城市：成交面积31万方，同比-39.5%，环比+7.4%；
  • 二线城市：成交面积41万方，同比-51.1%，环比-2.6%；
  • 三线城市：成交面积15万方，同比-66.1%，环比-16.7%；
• 成交套数：合计约9322套，同比-48.3%，环比+1.5%。

土地市场情况

• 百城土地成交面积：973万方，成交土地总价138亿元，土地溢价率0.72%；
  • 一线城市：成交面积96万方，溢价率0.00%；
  • 二线城市：成交面积246万方，溢价率0.03%；
  • 三线城市：成交面积631万方，溢价率2.31%；
• 土地供应：598宗，供应面积5662万方；
• 土地成交：77宗，成交面积973万方，同比分别为+30%、-54%、-66%。

行业新闻

1. 国务院支持北京城市副中心高质量发展，推进职住平衡；
2. 北京拟立法规范住房租赁，政府可干预显著上涨的房租；
3. 上海计划新增保障性租赁住房47万套以上；
4. 山西省试行拿地即开工改革，住宅建设周期压缩至24个月；
5. 广州市为公共服务群体新建租赁住房，最高奖励1200元/平；
6. 三亚加强二手房交易监管，挂牌价超参考价不得网签；
7. 深圳启动二手房交易平台新规，中介发布房源需授权；
8. 各城市集中供地情况陆续公布，涉及多个城市及地块。

公司要闻

• 万科A：股东大会通过万物云上市相关决议；
• 招商蛇口：申请29.93亿港币贷款，为合肥招盛提供11亿担保；
• 保利发展：拟发行公司债募资不超98亿元；
• 金科股份：拟发行境外美元债券，为参股项目新增4亿担保；
• 中南建设：控股股东解质0.48亿股并再质押0.13亿股；
• 碧桂园服务：完成1.5亿股配售，净筹逾80亿港元；
• 其他公司动态：包括融资、担保、资产注入、债券发行、股权交易等。

风险提示

• 房地产调控政策趋严；
• 销售修复不及预期；
• 资金面大幅收紧。

投资评级说明

• 行业评级：

  • 增持：未来6个月投资收益率领先市场基准指数5%以上；
  • 中性：未来6个月投资收益率与市场基准指数变动幅度在-5%至5%之间；
  • 减持：未来6个月投资收益率落后市场基准指数5%以上。

• 公司评级：

  • 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上；
  • 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%-15%；
  • 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数变动幅度在-5%至5%之间；
  • 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%-15%；
  • 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上；
  • 无评级：因无法获取必要资料或存在重大不确定性。

重要声明

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