2018-流拍频现_一文看懂各省市土地市场现状_13页-2mb

固定收益专题：土地市场分化与流拍分析总结

核心内容概述

本文分析了2018年前三季度中国各省、地级市土地市场的价格走势与流拍情况，揭示了土地市场在不同区域间的分化趋势，以及流拍现象背后的主要驱动因素。通过对比土地均价变化与流拍数量，对土地市场进行了分类，预测其未来走势，并提出了相关风险提示。

主要观点

• 地价走势分化显著：从省级层面来看，土地价格呈现明显分化，部分省市地价持续上涨，而另一些省市则出现下跌或波动。
• 流拍数量激增：2018年前三季度住宅用地流拍数量达951宗，同比增加37.63%；流拍土地面积达4189万平方米，同比增加111.43%；起始总额2130亿元，同比增加487.72%。
• 供给因素主导流拍：多数流拍增多的城市供给显著增加，导致供需失衡，流拍风险上升。地方政府融资需求增加与房企拿地谨慎是主要原因。
• 土地市场分类：根据地价变化趋势和流拍数量增减，将土地市场分为五大类，从第一类（热度上升）到第五类（恶化）活跃程度逐步下降。

关键信息

省级层面地价走势

• 上升趋势：河北、上海、浙江等9个省市土地价格整体呈上升趋势。
• 近期转跌：湖南、云南、吉林、内蒙古以及宁夏近一季地价开始下跌。
• 下跌趋势：北京、天津、江苏、安徽、福建、湖北、四川、甘肃以及西藏地价下跌趋势明显。
• 平稳：江西和广东土地均价相对平稳。

地级行政区地价走势

• 上升趋势：2016年以来，241个地级行政区中，75个呈现上升趋势，占比31.12%。
• 近期转跌：54个地级行政区整体有上升趋势，但在2018第三季度价格回落，占比22.41%。
• 下降趋势：63个地级行政区土地均价呈下降趋势，占比26.14%。

土地流拍情况

• 流拍宗数：2018年前三季度住宅用地流拍数量达951宗，同比增加37.63%。
• 流拍面积：流拍土地面积合计4189万平方米，同比增加111.43%。
• 流拍金额：起始总额2130亿元，同比增加487.72%。
• 流拍增长显著：19个省市流拍数量同比增加，其中青海增长900%，天津增长600%，宁夏增长400%。
• 流拍减少：山东、湖北、内蒙古、云南、甘肃、辽宁、吉林、陕西、重庆等省市流拍现象有所减少。

土地市场分类

分类城市明细

第一类城市（热度上升）

• 上海、山东、重庆、陕西、云南、吉林、内蒙古

第二类城市（有热度）

• 山西（临汾）、安徽（芜湖）、江西（景德镇、萍乡）、河南（三门峡）、广东（中山）、贵州（黔南）、云南（红河）、甘肃（张掖）

第三类城市（转冷）

• 河北（石家庄）、江苏（常州、淮安）、浙江（嘉兴、湖州、绍兴、台州）、安徽（阜阳）、山东（烟台、潍坊）、河南（洛阳、新乡、南阳、周口）、湖北（襄阳）、湖南（株洲）、广东（广州、河源）、广西（钦州、百色）、四川（泸州、眉山、凉山）、贵州（贵阳、安顺、黔东南）、陕西（西安）

第四类城市（转冷）

• 浙江（杭州）、安徽（安庆）、江西（南昌）、山东（淄博）、河南（平顶山）、湖北（十堰）、广东（肇庆）

第五类城市（恶化）

• 北京、天津、江苏（苏州）、四川（成都）、山西（太原、运城）、黑龙江（大庆）、浙江（金华）、安徽（合肥、淮南）、广西（南宁）、甘肃（兰州）、新疆（昌吉）、西藏（拉萨）

风险提示

• 政策调控超预期：未来政策可能对土地市场产生更大影响。
• 数据口径有偏差：数据来源和统计方法可能影响分析结果。

结论

总体来看，土地市场呈现明显的区域分化，部分省市热度上升，而另一些则面临降温。流拍现象频发，供给因素在其中起到主导作用。随着政策调整和市场需求变化，土地市场未来走势需密切关注。