20221202-德邦证券-2023公募REITs年度展望_REITs投资价值分析手册_47页_2mb

策略年度报告总结

核心内容概述

本报告围绕2023年公募REITs年度展望，重点分析了不同资产类型的REITs投资价值，包括园区基础设施、保障性租赁住房、仓储物流、能源基础设施、生态环保和交通基础设施REITs。报告指出，随着REITs价值逐步被市场认知，未来REITs表现将更加分化，且各类型REITs在基本面与估值方面呈现出不同特点。

主要观点

• REITs发展趋势：REITs整体表现较好，发展迅速，市场对REITs价值逐步认识，预计未来表现将更分化。
• 资产类型与特性：REITs具备产融双重特性，其投资价值与资产所在行业发展、底层资产基本面及估值方法密切相关。
• 估值方法：报告采用三种估值方法（收益法、P/NAV倍数法、P/FFO倍数法）对REITs进行分析，每种方法侧重不同方面，如收益法注重未来现金流，P/NAV注重资产价值，P/FFO注重盈利能力。

关键信息

1. 园区基础设施REITs

• 行业发展：产业园区是区域经济发展的引擎，具有产业集群、政府导向和政策支持的特点，目前进入创新升级阶段。
• 基本面：7只产业园REITs底层资产普遍具备显著的区位优势，原始权益人管理服务水平和招商引资能力较强。
• 估值表现：收益法下，华安张江光大REIT和建信中关村REIT评估增值较高；P/NAV倍数法下，东吴苏园REIT估值最低；P/FFO倍数法下，东吴苏园REIT估值最低，华安张江光大REIT估值最高。

2. 保障性租赁住房REITs

• 行业发展：保障性租赁住房是“十四五”重点推进项目，旨在解决大城市新市民群体住房困难问题。
• 基本面：保障房REITs底层资产优质稀缺，出租情况稳定，租金普遍低于市场平均水平。
• 估值表现：收益法下，北京项目增值最高，上海项目评估单价最高；P/NAV倍数法下，中金厦门安居REIT估值最低，华夏北京保障房REIT估值最高；P/FFO倍数法下，中金厦门安居REIT估值最低，红土深圳安居REIT估值最高。

3. 仓储物流REITs

• 行业发展：仓储物流行业呈现供不应求趋势，竞争格局为“一超多强”。
• 基本面：仓储物流REITs资产实现市场化运营，原始权益人具备较强综合实力。
• 估值表现：收益法下，中金普洛斯REIT位于北京的项目估价水平及评估增值率最高；P/NAV倍数法下，中金普洛斯REIT估值较低；P/FFO倍数法下，红土盐田港REIT估值较低。

4. 能源基础设施REITs

• 行业发展：LNG发电作为能源转型期间的重要过渡模式，前景广阔。
• 基本面：深圳鹏华能源REIT底层资产运营稳定，上下游议价能力强。
• 估值表现：收益法下，深圳鹏华能源REIT评估单价较高，增值明显；P/FFO倍数法下，其表现与特许经营权REITs类似。

5. 生态环保REITs

• 行业发展：生态环保项目抗周期性强，进入壁垒高，垃圾焚烧对卫生填埋的替代效应显著。
• 基本面：生态环保REITs资产为市政项目，运营稳定，具备运营安全垫。
• 估值表现：收益法下，富国首创水务REIT评估总值更高，中航首钢绿能REIT评估增值更优；P/NAV倍数法下，中航首钢绿能REIT估值较低；P/FFO倍数法下，富国首创水务REIT估值较低。

6. 交通基础设施REITs

• 行业发展：公路运输在客运和货运中占据主导地位，高速公路在收费公路中逐步占据主导。
• 基本面：交通基础设施REITs底层资产区位优势突出，建议关注未来路网变化和阶段性大修。
• 估值表现：收益法下，中金安徽交控REIT评估总值和增值率最高；P/NAV倍数法下，估值普遍较低，华夏中国交建REIT最低；P/FFO倍数法下，华夏中国交建REIT倍数最高。

风险提示

• REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性。
• 募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况。
• 募集发行进度可能不及预期。

估值方法特点

总结

本报告系统分析了各类REITs的基本面与估值表现，指出不同资产类型的REITs在投资价值上各有侧重，且未来表现将更加分化。投资者需结合行业发展趋势、资产基本面及估值方法综合判断，同时关注政策导向和市场变化，以做出合理的投资决策。