20230512-首创证券-公募REITs2023年一季报点评_高速公路板块修复弹性得以兑现_产业园区业绩仍承压_23页_964kb

公募REITs 2023年一季报总结

核心内容

2023年一季度，已上市的25单公募REITs（除3月新上市的两单新能源REITs外）均发布了一季度报。整体来看，公募REITs一季度经营表现呈现分化态势，其中高速公路类型REITs表现最为突出，而产业园区仍承压，生态环保和清洁能源类型受季节性因素影响表现下滑，仓储物流及保租房类型则保持稳定。

主要观点

• 高速公路类型REITs：受益于经济活动恢复及春运出行需求增加，车流量和通行费收入显著回升，带动经营业绩同环比增长。部分项目如嘉通高速、华夏越秀高速等表现强劲，预计后续季度将延续增长态势。
• 产业园区类型REITs：受重要租户退租及市场新增需求不足影响，部分项目出租率下降，一季度经营承压。其中，博时蛇口产园REIT和国君临港创新产业园REIT表现较差，但以厂房为主的项目出租率维持高位。
• 生态环保类型REITs：呈现明显季节性波动，富国首创水务REIT因水量淡季导致收入和可分配金额下降，而中航首钢绿能REIT表现相对稳健。
• 清洁能源类型REITs：受季节性因素影响，一季度上网电量和发电收入环比下降，导致经营指标下滑，需关注能源成本变化对利润的影响。
• 仓储物流及保租房类型REITs：出租率稳定，项目运营表现平稳，收入及可分配金额完成度符合预期。

关键信息

一、高速公路类型REITs

• 表现：受益于经济活动恢复及春运出行意愿增强，车流量和通行费收入显著回升，带动经营业绩同环比增长。
• 收入完成度：由于一季度通行费收入占全年比重较低，收入完成度多低于季度平均值（25%），但部分项目如国金中国铁建REIT和华泰江苏交控REIT完成率较高。
• 可分配金额：多数高速公路REITs一季度可分配金额完成度较高，如国金中国铁建REIT和华泰江苏交控REIT分别完成全年预测值的30%以上。
• 未来展望：随着交通运输业恢复，车流量增长有望延续，预计后续季度经营表现将显著优于去年同期。

二、产业园区类型REITs

• 表现：一季度经营承压，部分项目出租率下降，收入完成度未达预期。但以厂房为主的项目出租率维持较高水平。
• 收入完成度：部分项目如华夏和达高科REIT、国君东久新经济REIT完成度超25%，但博时蛇口产园REIT和国君临港创新产业园REIT完成率较低。
• 可分配金额：部分项目如博时蛇口产园REIT和国君临港创新产业园REIT完成率低于季度平均值，而其他项目完成率较高。
• 未来展望：需持续关注出租率及租金变化趋势，部分项目已储备意向客户，租赁进展有望加快。

三、生态环保类型REITs

• 表现：富国首创水务REIT因水量淡季导致收入和可分配金额下降，而中航首钢绿能REIT表现相对稳健。
• 收入完成度：富国首创水务REIT收入完成度仅为全年预测值的20.9%，中航首钢绿能REIT收入完成度为全年预测值的28.6%。
• 可分配金额：富国首创水务REIT可分配金额完成度为全年预测值的12%，中航首钢绿能REIT为全年预测值的64.3%。
• 未来展望：随着季节变化，生态环保类型REITs经营指标有望改善。

四、清洁能源类型REITs

• 表现：鹏华深圳能源REIT一季度上网电量和发电收入环比下降，经营收入和可分配金额完成度较低。
• 收入完成度：收入完成度为全年预测值的20.9%，可分配金额完成度仅为全年预测值的12%。
• 未来展望：需关注能源成本变化对利润的影响，预计后续季度经营表现将有所改善。

五、仓储物流及保租房类型REITs

• 表现：出租率稳定，项目运营表现平稳，收入及可分配金额完成度符合预期。
• 收入完成度：中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT收入完成度均超25%，嘉实京东仓储REIT完成度为24.4%。
• 可分配金额：中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT可分配金额完成度均超25%，嘉实京东仓储REIT为28.1%。
• 未来展望：项目运营具有中长期稳定特性，预计业绩波动不大。

投资建议

• 关注扩募预期：部分REITs存在扩募预期，可能带来资产估值波动，可关注相关机会。
• 参与新能源REITs打新：新能源REITs作为新兴类别，具有一定的投资潜力。
• 关注估值修复：当前REITs估值体系尚不明确，部分未能反映其经营优势及稀缺性的REITs存在估值修复预期。
• 基本面修复逻辑：从基本面出发，参考当前估值水平和分红率布局相应投资机会。

风险提示

• 政策法规实施不及预期：相关政策法规出台及实施进展可能影响REITs表现。
• 季节性因素影响：部分REITs受季节性因素影响，经营指标存在波动。
• 项目经营预测偏差：项目经营指标预测可能存在偏差，需关注实际表现。
• 市场流动性波动：REITs基金价格可能伴随市场流动性波动。
• 扩募及资产扩容进度低于预期：扩募及资产扩容进度可能影响REITs估值和业绩表现。