公募REITs2023年一季报点评：高速公路板块修复弹性得以兑现，产业园区业绩仍承压-20230512-首创证券-23页_954kb

公募REITs 2023年一季报总结

核心内容

2023年第一季度，公募REITs整体表现分化明显，各类型底层资产运营情况各异。总体来看，高速公路类型REITs受益于经济复苏和出行需求增长，经营业绩显著修复；产业园区类型REITs因疫情滞后影响，一季度经营仍承压；生态环保及清洁能源类型REITs受季节性因素影响，经营数据环比下滑；而仓储物流及保租房类型REITs则保持稳定，业绩波动较小。

主要观点

• 高速公路：受益于经济活动恢复和春运出行意愿增强，车流量和通行费显著回升，带动经营业绩同环比增长。一季度收入完成度低于季度平均值，但可供分配金额完成度较高。预计未来车流量增长趋势将延续，业绩将好于去年可比同期。
• 产业园区：一季度因租户退租和市场新增需求不足，部分项目出租率下降，经营承压。但以厂房为主的园区出租率稳定，经营相对稳健。未来需持续关注出租率和租金变化，预计二季度租赁需求将逐步释放。
• 生态环保：表现分化，环保水务项目因水量淡季导致产能利用率下降，经营收入和可分配金额同比下滑；清洁能源REITs受季节因素影响，经营数据环比下降。
• 仓储物流：项目出租率保持较高水平，租户结构稳定，经营表现平稳。部分项目因租户到期调整导致出租率下降，但整体运营保持良好。
• 保租房：出租率稳中有升，业绩表现较为稳定，项目运营具备中长期稳定性。

关键信息

一、高速公路REITs

• 表现：受益于经济活动恢复和春运出行需求增加，车流量和通行费显著回升，经营业绩同环比增长。
• 收入完成度：一季度收入完成占比全年预测值多低于25%，但部分REITs如国金中国铁建REIT和华泰江苏交控REIT完成率超30%。
• 可分配金额：多数REITs完成率较高，如国金中国铁建REIT和华泰江苏交控REIT。
• 展望：随着交通运输业恢复，预计后续季度业绩将显著优于去年可比同期。

二、产业园区REITs

• 表现：部分项目因重要租户退租和新增需求不足，一季度出租率下降，经营承压。以厂房为主的园区出租率稳定，经营相对稳健。
• 收入完成度：部分项目如建信中关村REIT和华安张江光大REIT一季度收入完成度低于25%，而华夏合肥高新REIT和国君东久新经济REIT完成度超25%。
• 可分配金额：博时蛇口产园REIT和国君临港创新产业园REIT完成率较低，分别为17%和21.9%。
• 展望：需持续关注出租率和租金变化，预计二季度租赁需求将逐步释放。

三、生态环保REITs

• 表现：富国首创水务REIT因水量淡季导致产能利用率下降，经营收入和可分配金额同比下滑；中航首钢绿能REIT表现较为稳健。
• 收入完成度：富国首创水务REIT一季度收入完成度为20.9%，中航首钢绿能REIT为28.6%。
• 可分配金额：富国首创水务REIT完成率仅为12%，中航首钢绿能REIT完成率较高。
• 展望：随着季节变化，生态环保REITs经营指标将逐步改善。

四、清洁能源REITs

• 表现：鹏华深圳能源REIT一季度上网电量和发电收入环比下降，经营收入完成度仅为全年预测值的20.9%。
• 可分配金额：一季度可供分配金额完成率仅为12%，因结算2022年四季度运营管理支出导致应付项目变动较大。
• 展望：需关注能源成本变化对利润的影响，预计后续季度经营表现将有所改善。

五、仓储物流REITs

• 表现：项目出租率较高且保持稳定，经营业绩波动较小。中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT出租率维持较高水平。
• 收入完成度：嘉实京东仓储REIT、中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT一季度收入完成度分别为24.4%、24.9%和26.1%。
• 可分配金额：三单REITs可分配金额完成度均超25%。
• 展望：项目运营稳定，业绩波动不大，未来仍具备增长潜力。

六、保障性租赁住房REITs

• 表现：出租率稳中有升，业绩表现较为稳定。
• 收入完成度：部分REITs完成度较高，如国君临港创新产业园REIT为25.9%。
• 展望：出租率和租金指标有望持续改善，项目运营稳定。

投资建议

• 关注扩募预期：部分REITs存在扩募预期，可能带来资产估值波动，存在投资机会。
• 积极参与打新：能源类等新兴类别REITs具备潜力，建议积极参与打新。
• 关注估值修复：当前REITs估值体系尚不明确，部分未能反映其经营优势及稀缺性的REITs可能存在估值修复机会。
• 从基本面出发：继续从基本面修复逻辑出发，参考当前估值水平和分红率布局相应投资机会。

风险提示

• 政策法规实施进展不及预期。
• 年化数据未考虑季节因素造成的预测偏差。
• 项目经营指标预测存在偏差。
• REITs市场扩募及资产扩容进度低于预期。
• 项目运营收入和盈利水平不及预期。
• REITs基金价格伴随市场流动性波动。