20211126-国金证券-固定收益专题报告_第二批基础设施公募REITs前瞻_11页_1mb

报告摘要

本报告聚焦于基础设施公募REITs的市场表现及第二批REITs的发行前景，重点分析了首批REITs的上市表现、第二批REITs的认购情况以及底层资产的配置价值与潜在风险。

首批公募REITs表现分化：首批9只基础设施公募REITs自2021年6月21日上市以来，经历了“高开-低走-反弹”的三个阶段。尽管初期因套利盘推动成交活跃，但随后出现回调，市场总成交额一度跌破亿元。不过，随着7月中旬央行降准及市场调整，REITs的配置价值逐渐显现，整体呈现上涨走势。
首批REITs跑赢股票和债券：从大类资产配置的角度来看，首批REITs的平均价格涨幅为8.99%，显著高于股票（上证综指1.82%、创业板指7.83%）和债券（国债3.02%、信用债1.89%），显示出其作为稳定收益资产的吸引力。
第二批公募REITs配置价值提升：第二批公募REITs的机构认购倍数显著高于首批，显示市场对其配置价值的认可度提升。第二批REITs底层资产涵盖产业园区和高速公路，资产质量良好，现金流稳定，具备较好的投资潜力。
产业园区类REITs表现优于高速公路类：从首批REITs表现来看，产业园区类REITs整体优于高速公路类。第二批REITs中，临港东久REIT的配置价值可能高于中关村REIT，越秀高速REIT的配置价值也高于交建高速REIT。

发行情况：2021年5月31日正式发行，6月21日上市，均超额认购，募集金额达314.03亿元。
资产类型：包括产业园区、仓储物流、公用环保和高速公路。
区域分布：主要集中在长三角、珠三角和京津冀等经济发达地区。
上市表现：
- 上市首日均高开收涨，但随后大幅回调。
- 首创水务REIT和首钢生物质REIT涨幅较高，分别为27.68%和27.22%。
- 广河高速REIT跌幅为0.35%，表现相对较弱。
配置价值：首批REITs整体跑赢股票和债券，成为分散风险和增厚收益的重要配置工具。

发行情况：
- 共有4只，分别为华夏越秀高速REIT、建信中关村产业园REIT、国君临港东久产业园REIT和华夏交建高速公路REIT。
- 越秀高速REIT和中关村REIT将于11月29日发售，临港东久REIT和交建高速REIT处于交易所受理阶段。
认购倍数：
- 越秀高速REIT和中关村REIT的机构认购倍数分别为44.19倍和56.35倍，远高于首批REITs。
底层资产分析：
- 华夏越秀高速REIT：底层资产为汉孝高速公路，评估价值22.86亿元，增值率119.43%，现金分派率分别为7.7%和7.87%。
- 建信中关村产业园REIT：底层资产为北京市海淀区中关村软件园内的三座写字楼，评估价值30.73亿元，增值率158.31%，现金分派率分别为4.62%和4.78%。
- 国君临港东久产业园REIT：底层资产为上海和江苏的六个智造园，评估价值22.37亿元，增值率122%，现金分派率分别为4.9%和5.19%。
- 华夏交建高速公路REIT：底层资产为嘉通高速公路，评估价值99.82亿元，增值率18.46%，现金分派率分别为4.32%和4.24%。