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万科A（000002.SZ）总结

核心内容

万科A于2021年8月5日发布2021年7月份销售及新增项目简报，整体表现显示销售和投资增速放缓，但公司仍保持稳健增长。

销售情况

• 7月销售表现：

  • 销售面积：307.1万平方米，同比下降22.1%
  • 销售金额：515.4亿元，同比下降12.7%
  • 销售均价：16782.8元/平方米，同比增长12%

• 1-7月累计销售表现：

  • 销售面积：2498.7万平方米，同比增长1.1%
  • 销售金额：4059.7亿元，同比增长7%
  • 销售均价：16247.2元/平方米，同比增长5.8%
  • 全口径销售额位于行业第二位（根据克而瑞排行榜）

投资情况

• 7月拿地情况：

  • 新增14个项目，计容建面196.8万平方米，同比下降60.2%
  • 全口径金额149.3亿元，同比下降52.6%
  • 拿地金额口径权益比达88.3%，面积口径权益比达80.7%

• 1-7月累计拿地情况：

  • 计容建面1844万平方米，同比增长34.9%
  • 全口径金额1337.4亿元，同比增长59.3%
  • 占去年全年拿地金额的64.5%
  • 投销比（全口径）：32.9%，同比提升10.8个百分点
  • 投销比（权益）：42.3%，同比提升21个百分点

• 拿地区域分布：

  • 7月主要集中在山东半岛（27.8%）、长江中游（18.3%）、京津冀（12.9%）
  • 1-7月主要集中在长三角（36%）和粤港澳（12.8%）
  • 长三角三线城市拿地金额占比提升至20.5%，较去年增加8个百分点

• 楼面价情况：

  • 7月楼面价7584.4元/平方米，同比增长19.1%
  • 1-7月楼面价7252.9元/平方米，同比增长18.1%
  • 地价占售价比例维持在45%以内

投资建议

• 预测数据：
  • 2021/2022/2023年收入增速分别为14.8%、12.5%、10.7%
  • 归母净利润分别为428.64亿元、460.32亿元、513.86亿元，增速分别为3.2%、7.4%、11.6%
  • 2021年动态PE为5.7倍，维持“买入”评级

风险提示

• 结算进度低于预期
• 毛利率不及预期
• 多元业务拓展不及预期

股票信息

• 行业：房地产开发
• 8月6日收盘价：21.10元
• 总市值：245,134.15百万元
• 总股本：11,617.73百万股
• 自由流通股占比：83.64%
• 30日日均成交量：74.59百万股

财务指标（单位：百万元）

主要财务比率

总结

万科A在2021年7月销售和投资增速均放缓，但公司依然保持稳健增长。销售均价显著上升，反映公司产品结构优化。公司在拿地上更加理性，权益比提升至近年高点，且在二线城市和长三角三线城市加大布局。公司投资强度提升，但整体拿地力度下降，显示对市场环境的适应。财务表现稳健，盈利能力和偿债能力保持良好，动态PE较低，维持“买入”评级。