房地产行业：累计销售金额增速转正，土地市场热度边际回落-20200922-东北证券-20页_760kb

房地产行业分析报告总结

核心内容概览

2020年8月，中国房地产市场整体呈现以下特点：

• 投资增速高位走稳：1-8月房地产开发投资完成额同比增长4.6%，其中住宅投资增长5.3%。8月单月投资增速为11.8%，显示房企在“345”融资新规压力下仍保持较高投资力度。
• 新开工增速回落：8月新开工面积同比增长2.4%，为年内首次下滑，但房企仍积极抢开工以改善资产负债表。
• 竣工增速边际改善：8月竣工面积同比减少9.8%，降幅收窄，但全年竣工增速仍较弱，预计未来1-2年将持续改善。
• 土地市场热度边际回落：土地购置面积连续两月下滑，8月同比减少7.6%，但溢价率仍维持在15%左右的高位。
• 销售表现强劲：1-8月商品房销售额同比增长1.6%，8月单月销售额增长27.1%，创近两年新高，显示市场对房地产的需求依然强劲。

主要观点

1. 投资增速高位走稳，土地投资未来或有放缓

• 房企投资行为在“345”融资新规和疫情趋缓背景下趋于审慎，土地购置费增速可能放缓。
• 8月房地产开发投资同比+11.8%，住宅开发投资同比+12.1%，投资增速高位走稳。
• 东部地区投资增速提升明显，东北地区投资增速也有所改善。

2. 新开工高位回落，竣工同比降幅收窄

• 新开工面积同比上升2.4%，但增速为年内首次下滑，反映房企在融资压力下谨慎操作。
• 竣工面积同比减少9.8%，降幅较上月收窄，但全年竣工增速仍偏弱。
• 房企竣工多集中在四季度，年中数据意义有限，预计未来竣工增速将逐步改善。

3. 土地购置面积连续两月下滑，溢价率仍维持相对高位

• 土地购置面积同比-7.6%，显示房企拿地积极性趋缓。
• 土地成交溢价率15.1%，连续6个月保持在15%左右的高位。
• 一线、二线城市土地成交溢价率有所下降，三线城市溢价率有所上升。

4. 累计销售金额增速转正，单月增速再创近两年新高

• 1-8月商品房销售额同比上升1.6%，实现年内首度转正。
• 8月单月销售额增长27.1%，创近两年新高，印证市场对房地产的需求韧性。
• 东部地区销售表现强劲，东北地区单月销售增速年内首次转正。

5. 房企到位资金增速持续上行，国内贷款、自筹资金增速承压下行

• 房企到位资金同比+3.0%，其中定金及预收款和个人按揭贷款增速显著提升。
• 国内贷款和自筹资金增速放缓，反映融资环境收紧对房企资金来源的影响。

关键信息

销售数据

• 1-8月商品房销售面积同比减少3.3%，商品住宅销售面积同比减少2.5%。
• 8月商品房销售面积同比增长13.7%，商品住宅销售面积同比增长14.7%。
• 8月商品房销售额同比增长27.1%，商品住宅销售额同比增长29.4%。

土地市场数据

• 1-8月土地购置面积同比-2.4%，土地成交价款同比+11.2%。
• 8月土地成交楼面均价7,457元/平米，同比上涨16.9%。
• 百城土地成交溢价率15.1%，环比下降0.7个百分点。

财务数据

• 房企到位资金同比+3.0%，其中定金及预收款同比+1.2%，个人按揭贷款同比+8.6%。
• 融资方面，房企通过私募债、公司债、中期票据等方式融资，部分企业融资规模较大。

个股推荐

• 一线房企：万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福、招商蛇口。
• 二线房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股集团。
• 物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、招商积余。

风险提示

• 政策超预期收紧：融资新规细则可能进一步收紧，影响房企资金链。
• 疫情反复：可能对销售和施工造成不确定性影响。

图表目录

• 图1：商品房开发投资完成额累计同比
• 图2：住宅开发投资完成额累计同比
• 图3：商品房单月开发投资完成额与单月同比
• 图4：住宅单月开发投资完成额与单月同比
• 图5：施工投资额与土地购置费累计同比
• 图6：房地产开发投资额构成
• 图7：各地区商品房开发投资额占比
• 图8：各地区房地产开发投资额累计同比
• 图9：各地区房地产开发投资额单月同比
• 图10：国房景气指数
• 图11：房屋新开工面积累计同比
• 图12：房屋单月新开工面积及单月同比
• 图13：房屋施工面积累计同比
• 图14：房屋年度施工面积及1-8月同比
• 图15：房屋竣工面积累计同比
• 图16：房屋单月竣工面积及单月同比
• 图17：土地成交价款累计同比
• 图18：单月土地成交价款及单月同比
• 图19：土地购置面积累计同比
• 图20：单月土地购置面积及单月同比
• 图21：供应土地建筑面积及成交土地建筑面积
• 图22：单月百城成交楼面价及溢价率
• 图23：单月百城土地成交结构
• 图24：百城分线供应土地建面同比
• 图25：百城分线成交土地建面同比
• 图26：百城分线成交土地楼面均价同比
• 图27：商品房销售面积累计同比
• 图28：商品房单月销售面积及单月同比
• 图29：30大中城市商品房单月成交面积及同比
• 图30：一、二、三线城市单月成交占比
• 图31：商品房待售面积累计值
• 图32：住宅待售面积累计值
• 图33：办公楼待售面积累计值
• 图34：商业营业用房待售面积累计值
• 图35：各地区商品房销售金额占比
• 图36：各地区商品房销售金额累计同比
• 图37：各地区商品房销售金额单月同比
• 图38：各地区商品房销售面积占比
• 图39：各地区商品房销售面积累计同比
• 图40：各地区商品房销售面积单月同比
• 图41：分线商品房销售金额累计同比
• 图42：分线商品房销售金额单月同比
• 图43：分线商品房销售面积累计同比
• 图44：分线商品房销售面积单月同比
• 图45：百城住宅价格指数单月环比
• 图46：百城住宅价格指数单月同比
• 图47：房地产开发累计资金来源
• 图48：房地产开发资金来源累计同比
• 图49：房地产到位资金累计同比
• 图50：单月房地产到位资金及单月同比
• 图51：国内贷款资金累计同比
• 图52：单月国内贷款资金及单月同比
• 图53：自筹资金累计同比
• 图54：单月自筹资金及单月同比
• 图55：定金及预收款累计同比
• 图56：单月定金及预收款及单月同比
• 图57：个人按揭贷款累计同比
• 图58：单月个人按揭贷款及单月同比

分线城市销售表现

• 一线城市：8月单月供应土地规划建面同比增长18.3%，成交面积同比增长82.0%。
• 二线城市：8月单月供应土地规划建面同比下降26.7%，成交面积同比增长21.0%。
• 三线城市：8月单月供应土地规划建面同比下降17.8%，成交面积同比下降12.2%。

房贷利率变化

• 8月首套房贷款利率为5.25%，环比下降1bp；二套房贷款利率为5.56%，环比下降2bp。
• 自2019年11月以来，房贷利率连续9个月下降，显示政策宽松。

融资情况

• 近期房企通过私募债、公司债、中期票据等方式融资，部分企业融资规模较大。
• 例如，大悦城控股发行一般公司债20亿元，票面利率3.78%；金地集团发行一般中期票据20亿元，票面利率3.83%。

结论

房地产行业在2020年8月表现出销售回暖、投资稳定、土地市场热度边际回落的特点。尽管土地购置面积和新开工增速有所放缓，但销售表现强劲，显示市场需求韧性。未来，随着融资环境收紧和销售增速可能回落，房企的投资和资金来源可能面临一定压力，但整体行业仍维持优于大势的判断。